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Quels critères pour une estimation immobilière ?

Comme chaque bien immobilier est unique, il est important de bien réaliser une estimation de son prix avant sa mise en vente.

Il faut savoir qu’une sous-estimation ou une surestimation peut entraîner de graves conséquences sur la vente.

Mais quels critères considérer lors d’une estimation immobilière ?

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Quelle est l’importance de l’estimation immobilière ?

Une estimation immobilière est une méthode dont le but est de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. La valeur vénale est le prix auquel il est possible de vendre un bien d’après le marché.

L’estimation immobilière est une étape cruciale à ne pas léser lors de la mise en vente d’un bien. C’est grâce à elle qu’il est possible de déterminer le juste prix.

Il s’agit du prix qui va déclencher la transaction en satisfaisant en même temps les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur. Grâce au juste prix, le logement a plus de chance de se vendre dans un délai raisonnable.

Bon à savoir

Pour trouver un prix plus adapté au marché, il est conseillé de confier la réalisation de l’estimation immobilière à un professionnel. Ainsi, le bien ne sera ni surestimé, ni sous-estimé, ce qui, dans tous les cas, le rendra difficile à vendre.

En fonction des défauts ou des atouts, le professionnel applique au prix du mètre carré une décote ou une surcote pour déduire la valeur estimée du logement.

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour bien évaluer le prix d’un bien immobilier.

 

Estimation immobilière : l’environnement du bien

L’estimation du prix d’un logement s’effectue sur des faits concrets. Parmi les paramètres qui peuvent influer sur le prix d’un bien immobilier, il y a son environnement.

Les points suivants sont à considérer :

  • La localisation du bien : un bien situé en ville et à proximité des lieux d’intérêt peut se vendre plus cher qu’un autre bien similaire, mais qui se trouve en banlieue limitrophe. C’est pour cela qu’un bien à rénover sis dans un quartier recherché trouvera plus facilement un acheteur qu’un appartement flambant neuf localisé à la campagne.
  • Les commodités : la proximité du bien avec les écoles, les commerces, les différents services (hôpitaux, administrations, transports, etc.) et les espaces verts est appréciée par les clients.
  • Les autres critères : la propreté du quartier et la sécurité entrent aussi dans la détermination du juste prix.

 

Les caractéristiques du bien

Ce sont les caractéristiques qui vont faire vraiment la différence entre un bien donné et les autres.

Tous les atouts et défauts du bien doivent être examinés.

  • La superficie : un bien de plus grande superficie sera plus coûteux.
  • Le nombre de pièces : sont prises en compte les pièces faisant plus de 9 m² sans la cuisine, la salle de bain, les toilettes, la cave ou les autres pièces de service.
  • L’état du bien : un bien en parfait état peut se vendre plus cher. Si des travaux de rénovation sont à prévoir, le prix de vente sera déterminé à la baisse pour que l’acheteur puisse les financer.
  • L’étage où le bien est situé : un bien qui se trouve au troisième ou quatrième étage est plus prisé s’il est desservi par un ascenseur.
  • L’orientation : elle conditionne la vue et la luminosité à l’intérieur du logement.
  • L’extérieur : la présence d’une cour, d’un jardin, d’une terrasse, d’une piscine et d’une véranda peut être un atout pour l’acheteur, donc avoir un impact sur le prix.
  • Performances énergétiques : un bien conforme aux réglementations thermiques en vigueur peut se vendre plus cher. La consommation énergétique et l’isolation de la maison sont donc entrent donc dans le calcul du prix de vente.

 

Comment bien estimer un bien immobilier ?

L’estimation d’un bien immobilier peut être réalisée par le propriétaire lui-même. Pour cela, il ne doit pas considérer le prix dudit bien lors de son achat.

Par ailleurs, il doit mettre de côté l’émotion et l’affectif dans l’estimation du prix de vente et bien s’informer sur le prix du marché.

Les outils suivants permettent d’évaluer un bien :

  • PATRIM : il a été mis en ligne par la Direction Générale des Finances Publiques. Cette base de données permet de comparer le bien à vendre à ceux déjà vendus et qui affichent les mêmes caractéristiques.
  • Les bases de données BIEN et PERVAL : elles sont éditées par les notaires. Elles permettent d’estimer la valeur d’un bien en se basant sur les transactions d’autres biens vendus aux alentours affichant les mêmes caractéristiques.

Mais pour éviter de se tromper sur la valeur vénale du bien, la meilleure des solutions est de faire appel à un professionnel.

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xavier
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