Comment faire une estimation de votre bien sur le site des impôts ?
L’estimation immobilière est indispensable pour fixer le prix de vente d’un bien mais aussi dans le cadre d’une démarche fiscale (succession, donation, déclaration de patrimoine, expropriation, contrôle fiscal…).
Pour l’administration, cette estimation repose essentiellement sur la valeur réelle du bien sur le marché.
Elle se base donc sur la vente d’autres biens similaires. C’est pourquoi le portail de la Délégation générale des finances publiques donne aux particuliers l’accès à toutes les données foncières et immobilières. Comment ça marche ?
Comment faire une évaluation sur le site des impôts ?
Le portail des finances publiques met à la disposition des particuliers un outil d’estimation immobilière en ligne via leur espace personnel.
Pour cela, vous devez vous munir de votre numéro fiscal afin de vous authentifier:
Puis :
- Aller dans la rubrique Données publiques,
- Cliquer sur Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien (lien vers la base Patrim),
- Suivre les indications.
Cette estimation immobilière en ligne gratuite est essentiellement conçue dans un but fiscal.
Pour obtenir la valeur vénale de votre bien, il est également possible d’aller sur l’application de demande foncière Etalab qui permet de consulter l’historique des ventes (bâti et non bâti) des 5 dernières années en France, hormis en Moselle, Haut Rhin, Bas Rhin et Mayotte.
Il suffit ensuite de sélectionner les critères propres à votre bien ou d’utiliser la carte interactive.
Vous obtiendrez ensuite la liste des ventes intervenues sur la période et la zone géographique sélectionnés, leurs prix ainsi que le détail de chaque vente correspondant à votre requête (référence cadastrale, adresse, type de bien, surface, date de construction, etc.).
Ces données sont téléchargeables sur le site Data.gouv.fr.
Est-il fiable de faire une évaluation sur le site des impôts ?
Tout particulier est libre d’évaluer le prix de vente de son bien.
Néanmoins, son montant servira de base au calcul des droits d’enregistrement et le fisc peut très bien contester le prix retenu s’il estime qu’il est inférieur à sa valeur vénale.
Cela signifie que du point de vue administratif et juridique, la méthode d’évaluation par comparaison proposée par le site des impôts est reconnue comme étant officiellement fiable.
Néanmoins, il subsiste une part de subjectivité dans la sélection des critères censés être communs à votre bien et il vous faudra aussi savoir interpréter les différences de prix pour dégager une valeur dominante…
Notez tout de même que la base Patrim (accessible via votre espace personnel) tiendra mieux compte des spécificités de votre bien tandis que l’application Etalab ne tiendra compte que des références de mutation.
Est-ce gratuit de faire une estimation sur le site des impôts ?
L’accès aux données foncières est gratuit.
Il existe également d’autres sites gratuits pour évaluer très précisément un bien immobilier :
- MeilleursAgents
- notaires.fr (statistiques de prix en France et liste des dernières ventes).
Notez toutefois que la valeur du bien devra toujours être réajustée à la baisse si de gros travaux sont nécessaires ou si le logement est exposé à des nuisances sonores (local industriel à proximité par exemple ou hôpital).
A contrario, si le bien se trouve à un étage élevé, qu’il comporte des annexes, un terrain important, une piscine… le prix devra être revu à la hausse.
Y-a-t-il un risque de contrôle fiscal ?
Le fisc peut toujours décider que l’estimation est insuffisante. Mais il est obligé d’en apporter la preuve.
Il doit donc vous fournir des éléments de comparaison par notification, en l’occurrence des exemples de ventes réalisées dans les rues avoisinantes ayant un certain nombre de points communs:
| Points commun physiques | Rue, nature, année de construction, surface, éléments de confort…t |
| Point communs juridiques | Présence d’une servitude, bien en indivision ou démembré par exemple |
| Environnement économique | Quartier dynamique, services, transports, … |
On considère que trois références au moins constituent une base de discussion.
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