Méthodes d’estimation immobilière : Ce qu’il faut savoir ?

Faire une estimation immobilière de la valeur de sa maison ou de son appartement est une étape essentielle si l’on désire la vendre.

Toutefois, il existe plusieurs méthodes pour réaliser cette évaluation immobilière.

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Méthode par comparaison

Aussi appelée méthode par le marché, cette technique est aujourd’hui qualifiée de « passéiste » par de nombreux professionnels de l’immobilier, car elle ne prend pas en compte l’évolution haussière du marché.

Bon à savoir

Dans les faits, la méthode par comparaison consiste à défalquer la valeur de votre logement à partir de l’analyse du prix recueilli au moment de la vente d’un bien similaire.

La similitude s’exprime notamment en termes d’état du logement et de situation géographique

Cette méthode est souvent utilisée par défaut par les services fiscaux.

 

Méthode par le revenu

L’appellation complète est méthode par capitalisation du revenu.

Cela revient à capitaliser la valeur locative du marché immobilier en prenant en compte un taux de rendement constaté sur le marché de l’investissement.

Cette méthode est une version simplifiée d’une approche appelée « cash-flow ».

 

Méthode par coût de remplacement

Cette technique consiste à restituer le prix de revient de votre logement en déduisant une possible dépréciation due à la vétusté dudit bien.

Néanmoins, cette méthode s’avère peu usitée de nos jours concernant la valeur de marché.

Elle est, en revanche, plus à même d’être utilisée pour des biens spécialisés afin de déterminer une valeur d’utilité ou d’exploitation.

 

Méthode indiciaire

En prenant en compte une valeur antérieure, cette technique applique alors un indice appelé coefficient de variation.

Très peu employée et déconseillée pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, cette méthode est aujourd’hui considérée comme ancienne et inadaptée à l’évolution des marchés immobiliers.

 

Méthode par sol et construction

Méthode utilisée au sein des services de notariat, elle consiste précisément à apprécier la valeur du sol et de la construction d’un immeuble, d’un terrain ou d’une maison de façon séparée.

Pour ce qui est des logements, l’appréciation prend en compte une vétusté en déduction de la valeur à neuf.

Voici une méthode particulièrement efficace quand elle est mise en œuvre dans les règles de l’art.

En effet, non reconnue par les normes européennes (certification REV TEGoVA), cette méthode s’avérait très pertinente à l’époque où l’on possédait peu d’informations sur les transactions immobilières en France.

Bon à savoir

Aujourd’hui, avec les outils et les bases de données comme PATRIM, BIEN/PERVAL, il est plus rapide et plus facile d’identifier les références de transaction dans un lieu en particulier.

 

Méthode du bilan promoteur

Appelée méthode du lotisseur également, ou méthode de récupération foncière, cette technique consiste à reconstituer les différents coûts d’une opération immobilière (coût de construction, frais financiers, marge, honoraires, etc.) afin d’évaluer la valeur d’un bien ou d’un terrain.

Cette méthode est principalement utilisée par les professionnels comme les lotisseurs ou les promoteurs.

Méthode dite « au réel », elle s’appuie sur une analyse de l’offre et de la demande prévisibles d’ici la livraison du bien, et non sur les références des transactions passées pour un bien comparable.

 

Méthode dite professionnelle

Pour certains immobiliers comme des cliniques, des hôtels, des théâtres ou encore des cinémas par exemple, des méthodes professionnelles se sont développées en dégageant des normes précises afin de déterminer la valeur vénale ou la valeur locative du fonds de commerce.

Ces méthodes professionnelles font l’objet d’une évolution permanente par les professionnels spécialisés en expertise immobilière, foncière et commerciale.

 

L’analyse jurisprudentielle

Dans certains cas, une expertise immobilière peut demander à ne pas utiliser l’une ou l’autre méthode citée précédemment.

On se prononce alors uniquement sur des sujets d’ordre juridique, voire judiciaire, afin d’évaluer la valeur du bien (prise en compte des servitudes de passage, troubles anormaux du voisinage, etc.)

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Vente de bien immobilier : quels sont les critères d’estimation d’une maison à vendre ?

L’estimation immobilière est indispensable quand vous projetez de vendre un bien immobilier. Cette démarche vous permet de fixer le prix du bien à vendre tout en tenant compte de la réalité du marché de l’immobilier.

Pour faire estimer sa maison et ensuite le présenter dans les sites d’annonces de biens immobiliers à vendre, il est recommandé de s’adresser à un expert immobilier. Ce professionnel se base sur plusieurs critères pour l’estimation de votre logement à vendre.

Parmi les critères considérés par l’expert immobilier pour estimer votre maison à vendre, il y a la situation géographique et l’essor économique de la commune où elle se trouve. Il y a également l’état général de la maison à estimer et l’année de construction, l’accessibilité, les dimensions et le nombre de pièces, la proximité avec le commerce…

L’expert immobilier fonde ses analyses sur les tendances et l’évolution du secteur de l’immobilier dans les communes et les régions de l’Hexagone. Il se sert d’outils et de logiciels permettant d’avoir une estimation précise et rigoureuse en fonction des informations relatives à votre maison à vendre.

Comment estimer une maison à vendre sur la toile ?

Il est tout à fait possible d’estimer sa maison en ligne. Ce genre de procédé peut même vous faire bénéficier d’une estimation gratuite et fiable.

Pour l’estimation de votre maison en ligne, rendez-vous sur le site d’un professionnel de l’immobilier qui propose un outil d’estimation en ligne. Renseignez les informations voulues par l’outil : type de logement, dimensions, emplacement, nombre de chambres… Il suffit alors de valider les informations pour obtenir des chiffres concernant la valeur de votre maison à afficher sur l’annonce de vente immobilière.

N’hésitez pas à vous informer au préalable sur les compétences et la fiabilité du professionnel de l’immobilier qui propose un outil d’estimation de logements et de terrains en ligne. Cela vous permet d’obtenir une estimation fiable et rigoureuse.

Cette technique se subdivise en 2 analyses :

  • Analyse « sol + construction » : étude du sol et valeur de la construction ;
  • Analyse « bâti terrain intégré » : ajout d’une unité de valeur globale intégrant partie du terrain d’assiette de la construction.

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TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) a mis en place un statut de reconnaissance européenne pour le titre d’expert immobilier avec le REV (Recognized European Valuer).

Ce statut est un symbole d’excellence en matière d’estimation immobilière (uniquement pour les biens résidentiels).

La méthode dépend du la “destination du bien” à savoir s’il s’agit d’une habitation, d’un bien commercial ou autre la méthode sera appelée à changer.

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