Agence Immobilière: laquelle choisir ?

Les grandes missions d’une agence immobilière

La vente de biens immobiliers

L’agent immobilier joue le rôle d’un intermédiaire entre la personne qui souhaite vendre un appartement ou une maison et les acquéreurs potentiels.

Comparer gratuitement les agences (estimation, vente, achat, gestion)

Lorsqu’il est en contact avec une personne qui souhaite vendre son bien, il commence par évaluer celui-ci et par indiquer à la personne le prix qui peut être demandé compte tenu des critères suivants :

• Le lieu où le bien est situé ;
• Son état général ;
• Ses qualités et ses défauts.

Une fois que l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord, l’agent immobilier les assiste jusqu’à ce que la vente soit conclue chez le notaire.

La mise en contact des bailleurs avec les futurs locataires et la gestion locative

Si un particulier souhaite louer un logement, l’agent immobilier le conseille concernant le loyer qui pourrait être exigé.

Ensuite, il présente le bien proposé aux locataires potentiels.

Si l’un d’eux est intéressé, il lui demande de présenter un dossier contenant notamment les justificatifs de ses revenus et les documents attestant que tous les engagement avaient été tenus envers son précédent bailleur.

Après la signature du contrat de bail, l’agent immobilier peut être chargé de gérer le bien.

Ainsi, il peut notamment s’acquitter des tâches suivantes :

• Le recouvrement des loyers et des charges ainsi que la régularisation de celles-ci ;
• Une aide au bailleur pour la déclaration des revenus fonciers ;
• La gestion des éventuels sinistres et des réparations qui sont à la charge du bailleur ;
• La gestion des procédures qui peuvent s’imposer si les loyers impayés s’accumulent ;
• La réalisation des formalités obligatoires lors de l’entrée du locataire dans des lieux et lors de son départ (notamment l’établissement des états des lieux d’entrée est de sortie) ;
• La représentation du bailleur lors des assemblées générales de copropriétaires (notamment si le bailleur est domicilié loin du logement loué).

Pour que l’agent immobilier puisse fournir ces prestations, le bailleur doit lui signer un mandat de gestion.

Les garanties offertes par une agence immobilière

Afin d’assurer la protection des clients des agences immobilières, le législateur exige que celles-ci s’acquittent des obligations suivantes :

• Une garantie financière délivrée par une banque ou par un organisme spécialisé si l’agent immobilier détient des fonds pour le compte de sa clientèle. Cette garantie permet à chaque client d’être certain de percevoir à tout moment les sommes que l’agent immobilier doit lui verser (et notamment les loyers payés par les locataires). Son montant doit être au moins égal au total des sommes dues aux clients. Le minimum exigé et de 30 000 € pour les deux premières années d’activité. Ensuite, il s’élève à 110 000 €.
• Une assurance en responsabilité civile professionnelle. Le contrat d’assurance doit garantir le paiement de toute somme dont l’agent peut être redevable si sa responsabilité civile professionnelle est engagée. La garantie annuelle doit être égale au moins à 76 224,51 € par assuré. Elle peut notamment permettre à un bailleur d’être dédommagé si l’agent immobilier lui présente un locataire sans avoir vérifié suffisamment son honorabilité ainsi que sa solvabilité et si ce locataire pose des problèmes par la suite.

En outre, pour que la qualité de ses prestations soit maintenue, l’agent immobilier doit suivre une formation professionnelle continue.

La durée minimale de cette formation est de 14 heures par an.

Elle a notamment pour but de permettre à chaque agent immobilier d’être informé de l’évolution du droit, de sa déontologie et des techniques concernant le bâtiment.

Pourquoi passer par une agence immobilière plutôt que de vendre de particulier à particulier ?

Les services offerts par l’agence immobilière au vendeur du bien

En premier lieu, l’agent a toute la compétence nécessaire pour mettre un bien en valeur et pour convaincre un acquéreur solvable de l’acheter.

Sa connaissance du marché local lui permet d’indiquer le prix qui peut être exigé, ce qui évite au vendeur de sous-évaluer son bien.

L’agent immobilier peut aussi indiquer au vendeur quels sont les travaux qu’il serait judicieux de faire effectuer pour obtenir un meilleur prix, si des travaux semblent nécessaires.

Lors de la transaction, l’agent dans son rôle d’intermédiation saura justifier le prix demandé par le vendeur.

Enfin, s’il ne demeure pas en permanence dans le bien mis en vente, il lui suffit de confier les clés à l’agent immobilier.

Celui-ci se chargera de programmer et d’assurer les visites.

Les services offerts à l’acquéreur

Un particulier peut hésiter à s’adresser à une agence immobilière pour acheter un terrain, un appartement ou une maison à cause de la commission qu’il devra verser.

Toutefois, cette dépense peut être rentable en premier lieu à cause du temps qu’elle permet de gagner.

L’agent immobilier prend connaissance des attentes de l’acquéreur et il lui présente un choix important de biens susceptibles de lui convenir.

L’importance du choix de biens peut être accrue si l’agent immobilier est en relation avec des confrères.

L’acquéreur n’a donc qu’un seul interlocuteur. L’agent immobilier peut aussi avoir un mandat exclusif pour vendre certains logements présentés.

De plus, le recours à un professionnel peut éviter à l’acquéreur de payer un prix supérieur à la valeur vénale du bien.

L’intervention de l’agent immobilier est surtout utile pour la personne qui désire acheter un bien à rénover.

En effet, la valeur d’un logement ayant besoin de travaux importants est nettement plus basse que celle d’un logement qui peut être occupé immédiatement.

L’agent immobilier peut calculer la décote qui peut être réclamée en raison de l’état du bien.

Par ailleurs, certains vendeurs peuvent faire en sorte que l’acheteur ne puisse pas découvrir des vices importants en visitant le bien.

L’acheteur risque donc de ne découvrir la tromperie qu’après son achat et il serait alors obligé d’engager une action judiciaire onéreuse et aléatoire.

Or, la compétence de l’agent immobilier lui permet de détecter les éventuels problèmes.

Qu’est-ce qu’un agent immobilier indépendant ?

Le statut de l’agent immobilier indépendant

Un agent immobilier indépendant a le statut d’agent commercial travaillant pour le compte d’un ou de plusieurs mandataires.

Il n’a aucun lien de subordination, ce qu’il peut lui permettre de travailler à distance.

En vertu de la loi Hoguet et du décret du 13 juillet 2006, l’agent immobilier indépendant peut exécuter des mandats de vente ou de location dans le cadre de sa mission commerciale.

Il peut aussi être conduit à évaluer la solvabilité des acheteurs ou des locataires potentiels.

Mais, il n’a pas le droit en principe de rédiger des actes de vente ou des compromis de vente.

Son activité peut être exercée avec le statut d’auto-entrepreneur ou dans le cadre d’un contrat de portage salarial.

L’exercice de l’activité d’agent immobilier indépendant

Une personne qui désire faire ce métier doit commencer par s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux du tribunal de commerce dont dépend son domicile.

Ensuite, elle doit contacter une entité immobilière constituée d’une ou de plusieurs agences pour lui proposer une collaboration.

La personne chargée du recrutement des agents indépendants au sein de l’entité évalue les aptitudes et les motivations du candidat.

Elle vérifie aussi s’il a les qualités de rigueur, de probité et de professionnalisme que doit avoir tout professionnel de la négociation immobilière.

Le candidat examine les conditions et les moyens que la structure peut lui proposer.

Ensuite, si les parties pensent qu’elles peuvent collaborer, le candidat est souvent invité à suivre une formation avant de commencer à exercer des missions dans le réseau.

Après la formation, le réseau délivre à l’agent une attestation d’habilitation qui certifie sa qualité et l’étendue de ses pouvoirs.

L’agent indépendant doit enfin souscrire une assurance garantie sans sa responsabilité civile professionnelle.

Comment fonctionne une agence immobilière

Une agence immobilière est le plus souvent constituée sous la forme d’une société commerciale.

Elle peut conclure un contrat de franchise avec un réseau d’agences, ce qui lui permet de profiter de la notoriété de ce réseau.

Le dirigeant et ses collaborateurs s’efforcent de trouver des biens immobiliers offerts à la vente ou à la location.

Ensuite, les négociateurs jouent le rôle d’intermédiaires entre les vendeurs (ou les bailleurs) et les acheteurs (ou les futurs locataires).

Une fois qu’un négociateur a trouvé un bien, il indique le prix de vente ou le loyer que le propriétaire peut exiger.

Si le propriétaire donne son accord, il signe un mandat que le négociateur se charge d’exécuter.

Les négociateurs sont par ailleurs aidés par des assistants qui se chargent de l’accueil des clients, de la permanence téléphonique et du traitement administratif des dossiers.

Ces assistants peuvent aussi intervenir dans la gestion de locaux loués que l’agence est chargée de gérer.

Enfin, une agence immobilière peut aussi exercer les fonctions de syndic d’immeuble en copropriété.

Comment bien choisir son agence immobilière ?

La spécialisation de l’agence

Les agences immobilières peuvent en effet être spécialisées dans la vente de biens, dans les locations ou dans la gestion d’immeubles.

Après avoir effectué une présélection, on peut appeler les agences et leur demander des précisions au sujet de leur expérience dans le type de mission qu’on a besoin de leur confier.

L’adhésion de l’agence à un réseau

Une personne qui désire mettre un logement en vente ou en location a intérêt à contacter une agence intégrée à un réseau tel que la FNAIM.

L’appartenance à un réseau facilite la transaction et elle est une garantie de sérieux.

Le bien pourra être présenté par d’autres agences faisant partie du même réseau, ce qui accroîtra de chance de conclure la vente ou la location plus rapidement.

La proximité de l’agence avec le bien concerné

Une agence proche du bien que l’on souhaite vendre ou louer connaît précisément marché immobilier local, car elle réalise régulièrement des transactions dans le même secteur.

Le professionnalisme de votre interlocuteur et de l’agence

Lors de la première rencontre avec un collaborateur de l’agence, il faut vérifier sa capacité d’écoute et l’attention qu’il porte aux attentes du client.

Si on lui confie un bien à vendre ou à louer, il faut lui demander quels sont les critères en fonction desquels il fait son estimation.

Si ses réponses sont vagues ou évasives, il conviendrait de choisir un agent plus rigoureux.

En outre, il faut choisir une agence ayant un site Internet pour la publication des offres de biens qu’elle doit présenter.

Il faut évaluer l’attrait de ce site notamment en examinant de près les photos des biens présentés.

Les autres contrôles à effectuer

Il est indispensable de vérifier si l’agence a la garantie financière et l’assurance en responsabilité civile professionnelle exigées par la loi.

Tout professionnel qui ne répond pas à ces conditions doit être éliminé.

D’autre part, il est possible de se faire une idée de la réputation de l’agence en prenant connaissance des avis publiés par ses clients sur Internet.

Quel est le nombre d’agences immobilières en France ?

Actuellement, il y a approximativement 33 000 agences immobilières en France.

Jusqu’aux années 1980, les agences indépendantes étaient majoritaires.

Mais elles ont perdu du terrain, car les personnes désireuses d’exercer cette activité préfèrent être franchisées d’un réseau d’agences.

Ceci leur permet en effet de profiter la notoriété de l’enseigne du franchiseur.

Les agences ayant un statut classique sont concurrencées par les agences low-cost.

D’autre part, il y a lieu de tenir compte du fait que les particuliers préfèrent parfois éviter de passer par une agence immobilière pour ne pas devoir payer de commission.

Ceci explique qu’actuellement, une transaction immobilière sur trois est réalisée de particulier à particulier.

Quels sont les plus grands réseaux d’agences immobilières ?

Orpi

L’Organisation régionale des professionnels de l’immobilier (ORPI) est le principal réseau français d’agences immobilières.

Ce réseau a la forme d’une société coopérative d’agences immobilières regroupées dans des groupements d’intérêt économique régionaux.

Il possède environ 1200 agences et emploie 6000 collaborateurs.

Ce réseau a constitué un fichier commun recensant tous les biens dont la vente est confiée aux différentes agences.

En conséquence, une transaction peut être réalisée entre deux agences situées à des endroits différents si un client demeurant à Paris désire acheter un bien se trouvant à Ambérieu-en-Bugey.

Century 21

La seconde place dans le classement est occupée par le réseau Century 21.

Fondé en 1972 aux États-Unis, ce réseau est constitué de plus de 7000 agences réparties dans près de 80 pays.

Sa filiale française a été rachetée en 2006 par Nexity. Elle regroupe 850 agences.

Elle occupe le troisième rang du marché des transactions en France. En ce qui concerne les locations, elle est numéro deux.

Laforêt

Ayant été créé en 1991, le réseau Laforêt Immobilier regroupe actuellement environ 700 agences franchisées employant environ 3000 personnes.

Il occupe la troisième place dans le classement des principaux réseaux immobiliers français.

Réalisant environ 30 000 transactions chaque année, le réseau Laforêt Immobilier a été élu en 2017 et en 2018 meilleur agent immobilier par les consommateurs.

Il propose aux acquéreurs une garantie d’un an couvrant les frais de réparation si des vices cachés sont découverts après l’achat.

Guy Hoquet

Le réseau Guy Hoquet a été créé en 1994 et la commercialisation de la marque a débuté en 1998.

Occupant le quatrième rang des réseaux français, il a environ 550 agences franchisées dont l’effectif total s’élève environ à 3000 personnes.

Il offre aux personnes qui lui confient des biens à vendre des garanties intéressantes concernant le délai et le prix de vente.

En ce qui concerne les biens à louer, il offre aux bailleurs une méthode d’évaluation pointue de la valeur locative du bien et une remise de 50 % des honoraires si aucun locataire n’est trouvé dans un délai d’un mois.

L’Adresse

Le réseau L’Adresse regroupe 300 agences constituant une coopérative qui permet à chaque agence d’avoir des droits de copropriété dans la structure.

Adhérent de la FNAIM, il propose une vaste gamme de services comprenant notamment la gestion des biens immobiliers d’entreprises et les locations saisonnières en plus des services immobiliers classiques.

Solvimmo

Enfin, le réseau Solvimo immobilier a un peu plus de 190 agences franchisées. La plupart de ces agences se trouvent en France métropolitaine. Deux agences se trouvent dans les départements d’outre-mer.

Qu’est-ce que la loi Hoguet ?

La loi Hoguet qui a été votée le 2 janvier 1970 et qui a été modifiée par l’ordonnance du 1^er juillet 2004 a pour but de réguler l’activité immobilière en France.

Elle définit les conditions dans lesquelles les agents immobiliers et les administrateurs de biens exercent leurs activités.

Les dispositions applicables aux agents immobiliers

Cette loi leur impose d’être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de Commerce d’industrie de leur département.

Elle est accordée si le demandeur remplit les conditions suivantes :

• Avoir effectué des études supérieures juridiques, commerciales ou économiques ou avoir acquis une expérience d’une durée suffisante dans une agence immobilière ;
• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
• N’avoir fait l’objet d’aucune condamnation ou interdiction inscrite au bulletin numéro deux du casier judiciaire ;
• Présenter une attestation de garantie financière délivrée par une banque ou par un organisme spécialisé. Le montant de cette garantie doit être au moins égal à 30 000 € pour les deux premières années d’activité. À partir de la troisième année, la garantie doit atteindre 110 000 €.
• Présenter une attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle offrant une garantie annuelle au moins égale à 76 224 euros.

La carte professionnelle est valable trois ans et elle doit être régulièrement renouvelée.

Pour obtenir le renouvellement, le titulaire de la carte doit justifier son respect de son obligation de formation professionnelle continue.

L’agent immobilier doit indiquer à sa clientèle le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière, les coordonnées de l’organisme ayant délivré cette garantie et le tarif de ses prestations.

Les dispositions applicables aux administrateurs de biens

En ce qui concerne ces professionnels, la loi Hoguet a été modifiée par le décret du 29 juin 1995 et par la loi Alur.

Les administrateurs de biens doivent notamment avoir une carte professionnelle qui est délivrée dans les conditions rappelées ci-dessus et sur laquelle la mention « gestion immobilière » doit figurer.

Ils doivent aussi avoir une garantie financière ainsi qu’une assurance en responsabilité civile professionnelle comme les agents immobiliers.

Qu’est-ce que la loi Alur ?

Ayant été votée le 23 mars 2014, la loi Alur prévoit notamment une régulation des loyers, une garantie universelle de paiement desdits loyers et des modifications du droit de la construction ainsi que des dispositions concernant les professions immobilières.

Les dispositions applicables aux syndics de copropriété

La loi Alur permet désormais aux assemblées de copropriétaires des idées de travaux concernant les parties communes de bâtiment à la majorité des voix si un copropriétaire est défaillant.

D’autre part, les syndics doivent désormais ouvrir un compte bancaire pour chacune des copropriétés qu’ils sont chargés de gérer.

L’encadrement des loyers

La loi Alur a prévu la mise en place d’observatoires locaux des loyers pour que ceux-ci deviennent plus transparents.

D’autre part, si un locataire demeure dans un secteur jugé tendu au niveau de l’offre de logements à louer, il bénéficie d’un préavis réduit à un mois s’il souhaite déménager.

En outre, dans ces zones, les augmentations des loyers doivent respecter des limites fixées en fonction des loyers médians.

Les autres dispositions applicables aux baux d’habitation

Les frais facturés par l’agence pour la recherche du locataire sont désormais exclusivement à la charge du bailleur.

En revanche, les frais concernant la rédaction du contrat de bail, l‘état des lieux, la constitution du dossier et les diagnostics obligatoires doivent toujours être payés par le bailleur et par le locataire.

La garantie universelle de loyers

Afin de rassurer les bailleurs qui redoutent les impayés, la loi Alur À créer un système de garantie universelle des loyers.

Cette garantie est entrée en vigueur en janvier 2016 et elle a été remplacée par le dispositif Visale.

Ce dispositif a pour but d’aider les personnes se trouvant dans des situations précaires de louer plus facilement un logement grâce à une garantie spécifique assurant le paiement des loyers ne dépassant pas 1500 € par mois pendant une durée maximale de trois ans.

Les autres dispositions de la loi

La loi Alur prévoit notamment les mesures suivantes :

• Une amélioration de la prévention des expulsions par l’obligation des bailleurs ayant le statut de personnes morales de signaler les loyers impayés auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant toute assignation du locataire ;
• Des mesures de renforcement de la lutte contre les habitats indignes.
• Les frais d’une agence immobilière

À quoi correspond la commission appliquée par une agence immobilière ?

Les prestations de l’agence

La commission demandée par un agent immobilier est destinée à rémunérer le service qu’il rend lors de la vente ou de la mise en location d’un bien.

En effet, lors de la vente d’un bien, l’agent immobilier fournit les services suivants :

• Présentation aux acquéreurs du choix des biens dont la vente lui est confiée ;
• Tenue à jour des offres de vente ;
• Évaluation des biens en fonction de leurs caractéristiques et du marché local ;
• Accompagnement des acquéreurs lors des visites ;
• Expertises éventuelles et négociations entre les vendeurs et les acquéreurs ;
• Assistance du vendeur et de l’acquéreur pour la signature du compromis et de l’acte chez le notaire.

Enfin, certaines agences immobilières offrent des services supplémentaires. Ainsi, un acheteur peut dans certains cas bénéficier d’une garantie offerte par l’agence en cas de vice caché constaté après l’achat.

Pour la location d’un logement, l’agent immobilier vérifie la conformité du logement aux critères de décence imposés par la loi et il calcule le loyer qui peut être réclamé.

Sa connaissance du marché local lui permet d’indiquer un montant équitable compte tenu des avantages du logement.

D’autre part, il facilite la tâche du bailleur en recherchant les locataires et en vérifiant si la personne intéressée a des revenus suffisants.

Enfin, il s’assure du fait qu’elle a bien entretenu son dernier logement et qu’elle a payé tous les loyers qu’elle devait.

Les solutions possibles pour une réduction des frais

L’ acquéreur peut réduire ses frais en s’adressant à une agence low-cost, mais il risque de devoir se contenter de services inférieurs à ceux d’une agence classique.

Il peut aussi négocier un prix plus bas que le montant demandé par le vendeur ou négocier une réduction de la commission avec l’agent immobilier.

En ce qui concerne le vendeur, il peut comparer les prestations des agences et les taux de commission qu’elles appliquent. il peut donc négocier le taux et il a des chances d’obtenir satisfaction si l’agence recherche des biens comparables à celui qu’il cherche à vendre.

Comment calculer les frais classiques d’une agence immobilière

En vertu de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, tout agent immobilier doit afficher les taux qu’il applique pour calculer les commissions qu’il facture lors des transactions.

Les commissions concernant la vente d’un logement

Pour les ventes de logements, la loi autorise chaque agence à fixer ses honoraires librement.

Le plus souvent, les agences appliquent un barème dégressif en fonction du prix de vente du bien.

Ainsi, une agence peut appliquer le barème suivant :

Ainsi, si un appartement de trois pièces se trouvant à Paris est mis en vente pour le prix de 580 000 €, une commission calculée au taux de 4 % s’élève à 23 200 € toutes taxes comprises.

Les frais concernant la location d’un logement

• Les frais relatifs à l’organisation des visites, à la constitution du dossier, l’établissement de l’état des lieux d’entrée et à la rédaction du contrat de bail

Ces frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le montant à la charge du locataire doit respecter des plafonds qui dépendent de la zone géographique où le bien est situé.

Ainsi, pour un appartement de 50 m² situé en zone tendue, la somme réclamée au locataire pour ces formalités ne peut pas dépasser 500 €.

En ce qui concerne les frais relatifs à l’état des lieux d’entrée, le montant réclamé au locataire ne peut pas dépasser 3 € par mètre carré de surface habitable. Ainsi, pour un studio de 25 m², on ne peut pas réclamer plus de 75 € au locataire.

Toutefois, le montant facturé au bailleur est fixé librement par l’agence.

Ainsi, si un état des lieux concernant un logement de 30 m² est facturé 200 €, le bailleur devra payer au moins 110 €.

Enfin, les honoraires qui correspondent à la prestation d’intermédiaire de l’agence pour la recherche du locataire sont entièrement à la charge du bailleur.

Quel mandat choisir et pourquoi ?

Quel mandat donner à une agence ? Avantages et inconvénients ?

Une personne qui met en vente un bien immobilier et qui recours à une agence le choix entre trois types de mandats :

• Le mandat simple qui permet de mandater plusieurs agences et de vendre directement le bien à un acheteur n’ayant pas fait de visite avec l’intervention de l’un des agents que le vendeur a mandatés ;
• Le mandat semi-exclusif grâce auquel le vendeur conserve la faculté de vendre le logement à une personne n’ayant pas visité le bien avec agent mandaté. Mais le vendeur ne peut mandater qu’un seul agent.
• Le mandat exclusif par lequel le vendeur ne mandate qu’un seul agent et s’engage à ne pas vendre le bien directement a un acquéreur.

Quel que soit le mandat choisi, le vendeur bénéficie de la compétence de l’argent immobilier.

Celui-ci apporte une aide précieuse pour le calcul du prix de vente et pour la négociation avec l’acquéreur.

En outre, il facilitera les démarches des parties en les aidant à préparer le dossier de vente qui doit notamment contenir les diagnostics obligatoires et en les accompagnant pour la conclusion de la transaction.

Le mandat exclusif permet de bénéficier d’une meilleure implication de l’agent immobilier, mais il est assez contraignant.

Il convient donc de le confier à un agent expérimenté et acceptant une durée limitée à un mois ou deux.

Le mandat semi-exclusif et le mandat simple sont plus souples.

Qu’est-ce que le mandat exclusif ?

L’engagement pris par un vendeur qui signe un mandat exclusif

On appelle mandat exclusif de vente une convention conclue entre une personne souhaitant vendre un bien immobilier et une agence immobilière.

Compte tenu du caractère explosif du contrat, le vendeur n’a pas le droit de confier la vente de son bien à une autre agence tant que le délai prévu par le mandat n’est pas expiré.

En conséquence, si une personne le contacte directement pour acheter son bien, il doit lui faire rencontrer l’agent immobilier pour que celui-ci touche la commission.

Par ailleurs, un mandat de vente exclusif contient souvent une clause de tacite reconduction.

En conséquence, un vendeur qui souhaite que le mandat ne soit plus exclusif après l’expiration du délai doit le signaler à l’agent immobilier dans le délai prévu par le mandat.

L’avantage de ce type de mandat pour le vendeur

Si un mandat exclusif est donné à un agent immobilier, celui-ci s’implique à fond dans la vente, car il ne travaille le plus souvent qu’avec un petit nombre de vendeurs.

En conséquence, il fait toujours en sorte que le bien soit vendu au meilleur prix après avoir diffusé l’offre et sollicité son réseau de négociateurs.

Il peut aussi mettre le bien sur un fichier qu’il partage avec des confrères avec lesquels il collabore.

En conséquence, le bien peut être proposé par toutes les agences mandatées par le vendeur.

Si la vente est conclue par l’intermédiaire de l’une d’elles, la commission est partagée entre cette agence et celle qui est mandatée par le vendeur.

Toutefois, cette formule prive le vendeur du bien de toute souplesse. En conséquence, le délai de vente peut s’accroître si l’agent immobilier ne réussit pas à trouver un acquéreur sérieux rapidement.

Il peut donc être opportun de négocier un délai d’un mois ou deux pour tester l’agent sur une période plus courte.

D’autre part, il convient de comparer plusieurs agences avant de donner un mandat exclusif à l’une d’elles.

Qu’est-ce que le mandat simple ?

Les caractéristiques du mandat de vente simple

Il s’agit d’un mandat sans exclusivité que l’on donne à un agent immobilier pour vendre son bien tout en conservant la possibilité de confier la vente à d’autres agences ou de vendre le bien directement sans intermédiaire.

L’agent immobilier s’engage à diffuser l’offre, à présenter le bien à des acheteurs potentiels.

Sa prestation inclut aussi souvent la constitution du dossier de diagnostics obligatoires et l’accompagnement du vendeur et de l’acquéreur lors du rendez-vous chez le notaire.

Les avantages du mandat simple pour le vendeur

Pour un propriétaire désireux d’augmenter ses chances de vendre son bien rapidement en exploitant simultanément plusieurs canaux pour la présentation de son offre, le mandat simple constitue une solution judicieuse.

Il peut en effet confier la vente à autant d’agences que cela lui semble opportun.

L’engagement pris par le vendeur envers l’agence

Le vendeur ne peut vendre son bien directement à un particulier que si celui-ci n’a pas découvert l’offre dans l’une des agences mandatées.

Si c‘est le cas, l’acheteur doit passer par l’agence pour acheter le bien.

En outre, lorsqu’un acheteur potentiel visite le bien en étant accompagné par un agent immobilier, il doit signer un bon de visite qui atteste l’intervention de l’agent.

En outre, s’il est sur le point de vendre le bien directement à une autre personne, il doit communiquer les coordonnées de cette personne aux agences qu’il a mandatées. Cette obligation permet à celles-ci de vérifier si elles ne connaissent pas déjà l’acheteur.

Enfin, la commission ne doit être payée qu’une fois que la vente a été conclue chez le notaire.

Qu’est-ce que le mandat semi-exclusif ?

Les spécificités du mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est un compromis entre le mandat exclusif et le mandat simple.

Il permet au vendeur de vendre son bien directement à un acquéreur tout en ayant mandaté un agent immobilier pour cette vente.

Le vendeur doit simplement s’abstenir de mandater plusieurs agences.

Si le vendeur a publié lui-même une offre de vente et si une personne se déclare intéressée, la vente peut être réalisée dans la mesure où l’agent immobilier est prévenu et où l’acheteur n’a pas visité le bien en étant accompagné par ledit agent.

Si une personne a signé un bon de visite, elle s’engage à ne pas acheter le bien directement au vendeur pendant une durée qui peut atteindre deux ans.

La durée du mandat semi-exclusif est le plus souvent de trois mois. Le mandat est la plupart du temps renouvelable par tacite reconduction.

Les avantages du mandat semi-exclusif

Ce type de mandat est apprécié par les propriétaires qui profitent des services d’une agence tout en se réservant la faculté de vendre directement.

Une personne qui n’a pas l’habitude de vendre des biens immobiliers peut avoir intérêt à choisir ce type de mandat qui lui permet de bénéficier des avantages suivants :

• Une meilleure valorisation du bien, car l’annonce diffusée par l’agent immobilier contient des photos réalisées par un professionnel ;
• Un contrôle du sérieux des personnes désirant visiter le bien ;
• Un accompagnement pour la constitution du dossier et pour la négociation du prix.

La gestion locative par une agence immobilière

Les prestations assurées dans le cadre d’un mandat de gestion locative

• Les tâches de gestion courante

Une agence immobilière chargée de gérer un bien loué encaisse le loyer et les charges pour le compte du bailleur et elle envoie les quittances de loyer au locataire.

En outre, elle se charge chaque année de réviser le loyer et de régulariser les charges.

• Les services complémentaires

Le bailleur peut aussi demander à l’agence de faire sa déclaration fiscale de revenus fonciers et de gérer les sinistres que l’assurance du locataire ne garantit pas.

D’autre part, si le locataire ne paye pas ses loyers et s’il faut engager une procédure, l’agence peut effectuer ces démarches.

En outre, l’agence peut se charger des formalités de fin de contrat et notamment de l’établissement de l’état des lieux de sortie ainsi que de la restitution dépôt de garantie au locataire.

Enfin, l’agent immobilier peut représenter le bailleur lors d’une assemblée annuelle de copropriétaires et payer pour son compte la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété.

Elle peut aussi souscrire une assurance garantissant les risques d’impayés de loyer et de dégradation du bien.

Les conditions que l’agence doit remplir

La mention « gestion immobilière » doit figurer sur la carte professionnelle de l’agent immobilier pour que celui-ci ait le droit d’exercer des mandats de gestion.

Les tarifs généralement appliqués lors d’une gestion locative

Pour assurer la gestion d’un contrat de bail, une agence immobilière demande le plus souvent des honoraires représentant entre 5 et 10 % des loyers encaissés chaque année.

Toutefois, ces sommes n’incluent pas les frais concernant la recherche du locataire et les formalités à remplir pour la conclusion du contrat.

En outre, un bailleur doit toujours comparer les prestations de plusieurs agences. Il peut négocier un tarif plus avantageux s’il confie la gestion de plusieurs biens à la même agence.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion ?

La principale caractéristique du mandat de gestion locative

Il s’agit d’un contrat en vertu duquel un bailleur donne à un agent immobilier le pouvoir de gérer les biens qu’il loue.

Comme tout contrat synallagmatique, il doit être signé par le bailleur et par l’agent après avoir été écrit en deux exemplaires.

Les prestations qui peuvent être incluses dans un mandat de gestion locative

• Recherche d’un locataire et analyse de sa solvabilité ;
• Signature du contrat de bail ;
• Établissement des états des lieux d’entrée et de sortie ;
• Encaissement des loyers, suivi du respect des obligations du locataire et gestion des éventuels contentieux ;
• Règlement des impôts, des charges de copropriété et des primes d’assurance ;
• Gestion des éventuels sinistres.

L’intérêt d’un mandat de gestion locative

Un bailleur qui mandate une agence immobilière pour la gestion de son bien est libéré des tâches nécessitées par cette gestion.

En outre, il profite des compétences de son mandataire.

Les engagements du mandataire et du mandant

L’agent immobilier doit exécuter consciencieusement ses obligations et rendre régulièrement des comptes au bailleur.

Celui-ci doit payer les sommes facturées par l’agent.

La durée du mandat est le plus souvent d’un an renouvelable par tacite reconduction. Le bailleur peut résilier le mandat en respectant le préavis prévu.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative permet de faire ?

Un mandat de gestion locative permet notamment à un bailleur de se libérer des tâches de gestion de son bien en confiant ces tâches à un agent immobilier.

Le bailleur profite donc du savoir-faire de l’agent immobilier et d’un gain de temps.

Les responsabilités de l’agence immobilière

Le défaut d’information: De quoi s’agit-il ?

L’obligation d’information de l’agent

L’autorité judiciaire considère que tout agent immobilier doit donner une information sincère et complète à toute personne qui achète un bien par son intermédiaire.

En conséquence, il doit se renseigner au sujet des principales caractéristiques du bien et de ses éventuels vices.

Ainsi, si le toit d’une maison mise en vente a été refait, l’agent immobilier doit demander au vendeur de lui remettre la facture de l’artisan et vérifier si les travaux sont garantis conformément à la loi.

Il doit ensuite transmettre toutes ces informations à l’acquéreur.

D’autre part, l’agent immobilier doit informer l’acquéreur sur les points suivants :

• La conformité du logement aux normes de salubrité ;
• La surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison qui n’est pas assujettie à la loi Carrez. Il doit donc vérifier l’exactitude de cette surface.
• L’existence d’une éventuelle incohérence entre les affirmations du vendeur et les mentions figurant dans l’acte que celui-ci a lui-même signé en achetant le bien ;
• Les vices du logement (il faut que l’agent immobilier fasse examiner le bien par un professionnel spécialisé si des indices attirent son attention) ;
• Les projets d’urbanisme qui pourraient avoir des conséquences sur la valeur du bien
• Une décision de l’assemblée des copropriétaires d’engager des travaux coûteux si ces travaux doivent être payés par l’acquéreur ;

Les limites de cette obligation

L’obligation d’information de l’agent immobilier porte essentiellement sur les qualités et les défauts du bien.

Mais on ne peut pas lui reprocher de ne pas donner d’informations relevant de la compétence d’un spécialiste de la fiscalité ou de la construction.

Les conséquences d’un défaut d’information

Si l’acquéreur subit un préjudice à cause d’un manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information, la responsabilité de l’agent est engagée et il devra dédommager l’acquéreur.

Pourquoi, quand et comment mettre en jeu la responsabilité de l’agence pour défaut d’information ?

Les raisons pour lesquelles la responsabilité d’un agent immobilier peut être mise en cause à cause d’un défaut d’information

L’agent immobilier doit donner à l’acquéreur potentiel d’un bien toutes les informations lui permettant de se décider en pleine connaissance de cause.

Ce devoir d’information concerne notamment les qualités et les défauts du bien ainsi que les éventuels problèmes dont l’agent est censé avoir connaissance compte tenu de sa profession.

Il doit notamment attirer l’attention de l’acquéreur sur tout défaut de conformité du bien aux normes d’habitabilité.

D’autre part, si le bien a besoin de travaux, l’agent immobilier doit éviter de donner un chiffre concernant leur montant.

Cette catégorie d’information ne doit être donnée que par un artisan.

En outre, l’agent immobilier doit donner à l’acheteur toutes les indications concernant les engagements qu’il prend, notamment en ce qui concerne les travaux décidés par l’assemblée des copropriétaires.

Le délai pendant lequel la responsabilité de l’agence peut être mise en cause

En vertu de la loi du 17 juin 2008, la victime d’un défaut d’information de l’agent immobilier dispose d’un délai de cinq ans pour engager une action contre cet agent.

Le délai court à partir du moment où la victime a découvert qu’une information importante a été omise par l’agent immobilier.

Les démarches à faire

Si aucun règlement amiable du problème n’est possible, il faut engager une action devant la juridiction dont dépend le lieu où l’agence est située.

La nature de la juridiction à saisir dépend de la somme que la victime prévoit de réclamer.

Le rôle de l’agence dans le compromis de vente

L’agence peut aider le vendeur et l’acquéreur à rédiger un compromis de vente qui n’aura cependant que la valeur d’un acte sous seing privé.

Un compromis de vente établi avec l’aide de l’agent immobilier permet toutefois aux parties de s’engager mutuellement.

Dans le cadre de cette prestation, l’agent immobilier doit notamment faire en sorte que les caractéristiques essentielles du bien (et notamment sa surface) soient clairement mentionnées dans le compromis.

Si l’acheteur doit faire un emprunt pour financer son achat, l’agent doit veiller à ce qu’une clause suspensive d’octroi du prêt soit mentionnée dans le compromis.

La responsabilité de l’agent immobilier qui établit un compromis de vente

Cette responsabilité peut être mise en cause si l’agent ne respecte pas ses devoirs d’information et de conseil.

Ce devoir concerne notamment l’évolution du droit dont il doit s’informer et sur les clauses essentielles du compromis.

Est-ce l’agence qui doit s’occuper des DPE ?

Chaque fois qu’une agence immobilière présente une offre de vente ou de location d’un logement, l’annonce doit contenir la mention de la performance énergétique de ce bien dès que le diagnostic a été réalisé.

Il appartient au vendeur ou au bailleur de le faire faire et de le remettre à l’agence.

Le rôle de l’agence concernant l’état des lieux

La rédaction d’un état des lieux est indispensable pour éviter toute contestation lorsque le locataire quitte le logement.

L’état des lieux d’entrée est en principe établi par le locataire et par le bailleur.

Toutefois, si le bailleur a confié la gestion du bien à une agence, celle-ci le représente pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée et de celui de la sortie. Son collaborateur doit alors faire preuve de vigilance et de rigueur lors de l’établissement de cet état.

La responsabilité de l’agence peut en effet être engagée si l’état des lieux n’a pas été rédigé correctement et notamment si ceci empêche d’établir des dégradations commises par le locataire.

Quels sont les droits de l’agence concernant la caution et/ou le dépôt de garantie ?

Lorsque le locataire quitte les lieux, le bailleur est seul redevable du remboursement du dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie révèle que le locataire n’a pas dégradé le logement.

En conséquence, le locataire doit s’adresser à lui pour obtenir le remboursement de cette somme.

Ensuite, si le bailleur avait confié la somme à l’agence, celle-ci doit la lui restituer.