Préavis de location : quelles sont les obligations à respecter pour une sous location ?
Locataire et propriétaire signent un contrat de bail pour la location d’un logement, vide ou meublé. Pour autant, la loi autorise l’un et l’autre à rompre ce bail, suivant des conditions bien définies. Selon les circonstances, le délai de préavis est différent. Il existe aussi des circonstances où ce délai peut être réduit.
Quitter un logement sous location : quelles sont les formalités ?
La loi exige que le départ du locataire d’un logement passe par la résiliation du bail : c’est le préavis de location. Le préavis varie selon le bail et la situation du locataire.
Dans le cadre d’un bail de location, il est possible d’envoyer un préavis à tout moment : un locataire qui a loué un appartement pour cinq ans n’est pas tenu d’occuper les lieux pendant autant de temps.
La loi lui permet de libérer le logement avant l’expiration de ce délai sans fournir de justification. En revanche, le locataire a l’obligation de respecter un délai de préavis. La lettre de préavis peut être donnée en main propre au propriétaire. Dans ce cas, ce dernier signifie la réception du courrier par un émargement ou un reçu.
La lettre de préavis peut aussi être mandaté au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Une fois cette étape réalisée, le locataire peut occuper les lieux jusqu’au dernier jour du préavis et s’acquitter de son loyer à cette date.
Délai de préavis : quelle est la durée d’un préavis et peut-on l’écourter ?
Pour la location d’un appartement meublé, le préavis imposé par la loi est d’un mois. Le délai de préavis est de trois mois s’il est question d’une location vide. Ce délai peut être revu, sous certaines conditions.
Ainsi, il peut être raccourci si le propriétaire et le locataire s’accordent sur un compromis, ou si le logement est une résidence secondaire ou un pied-à-terre pour les vacances, par exemple.
Mais la loi valide aussi la décision d’écourter un délai de préavis pour des motifs professionnels : le locataire a pu signer un premier emploi, ou une mutation d’emploi, ou bien s’il perd son travail ou ses sources de revenus, ou bien s’il touche le RSA.
Cette possibilité est aussi envisageable si le locataire bénéficie de l’allocation adulte handicapé, ou bien s’il a pu bénéficier d’un logement social ou si le logement est situé en zone tendue.
Enfin, la loi accepte de réduire le délai, pour des raisons de santé du locataire, qui nécessitent un déménagement urgent.
Cependant, pour que cette demande de préavis réduit soit valide, le locataire doit joindre à la lettre de préavis les pièces justificatives nécessaires.
En cas de perte d’emploi, le locataire peut adjoindre une copie de sa lettre de licenciement. S’il est en mauvaise santé et doit déménager dans une autre région, il peut envoyer un certificat médical.
Propriétaire d’un logement : comment fonctionne le délai de préavis ?
Le cas du propriétaire d’un logement est différent. La loi n’autorise pas à un propriétaire de demander à son locataire de quitter le logement qu’en fin de bail.
Toutefois, il est possible que le propriétaire donne congé au locataire de son logement vide en cas de vente du local, ou bien si le propriétaire ou ses proches décident d’habiter les lieux.
Enfin, des motifs légitimes comme le non-paiement du loyer ou des troubles de voisinage, peuvent justifier le renvoi d’un locataire à l’échéance du bail.
Logements sociaux : le cas particulier des préavis de location HLM
Dans le cas de la résiliation d’un logement social, le bail a une durée indéterminée. Le bailleur social peut toutefois résilier le contrat sous certaines conditions prévues par la loi.
Ainsi, si durant deux années successives, il est établi que les revenus du locataire ont dépassé le plafond de ressources établi pour un logement soumis au prêt locatif social, le bail peut être résilié.
Il en est de même si le logement est dans une zone A, A bis ou B1. Dans ce cas, le locataire doit quitter son logement social dans le courant d’un délai de 18 mois suivant le 1er janvier de l’année qui suit la diffusion des résultats de l’investigation.
Cette disposition est notifiée au locataire dans un courrier recommandé validé par un accusé de réception ou bien par acte d’huissier. Notons que dans ce cas de résiliation de bail, le bailleur social n’a pas d’obligation de relogement.
En revanche, la procédure est suspendue si le locataire perd ses sources de revenus et qu’il gagne à nouveau moins que le plafond de ressources exigé par la loi. Elle est aussi interrompue si le locataire est âgé de 65 ans et plus. D’ailleurs, la loi accepte que le locataire puisse continuer à jouir de son logement social s’il est âgé de plus de 65 ans, s’il est en mobilité réduite ou s’il doit loger et prendre soin d’une personne dont l’handicap réduit l’autonomie.
Le locataire d’un logement situé dans une zone prioritaire ou dans une zone urbaine sensible peut également garder son appartement.
Enfin, le propriétaire d’un logement conventionné Anah peut renvoyer son locataire en cas de non-paiement du loyer de manière récurrente, de troubles de voisinage ou d’absence d’entretien et de nettoyage du logement. L’Anah ou Agence nationale de l’habitat est un établissement public dont la mission est d’améliorer le parc de logements privés.
Location en zone tendue : le préavis d’un mois généralisé
« Zone tendue » est une qualification destinée aux communes urbaines de métropole où l’immobilier évolue au sein d’un marché tendu et où les loyers et les prix sont particulièrement élevés.
Une ville classée zone tendue doit appliquer un cadre légal contraignant en ce qui concerne son parc de logements. Premièrement, les logements vacants sont taxés, en sus de la taxe d’habitation, susceptible de majoration. Deuxièmement, le loyer est fixé par la loi pour les logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale par le locataire.
La taxe d’habitation est aussi susceptible d’une majoration si le logement meublé n’est pas utilisé comme résidence principale.
Dans une zone tendue, le délai de préavis est écourté à un mois. Cette disposition est applicable à tous types de baux. Le locataire qui décide de quitter un logement en zone tendue n’est donc pas tenu de joindre des pièces qui justifient son droit à un délai de préavis réduit.
Lettre de préavis : que trouve-t-on dans une lettre de préavis ?
La lettre de préavis pour quitter son logement est un simple courrier. Le locataire y indique sa décision de quitter les lieux. Fournir un motif de départ n’est obligatoire que si le locataire souhaite écourter son délai de préavis : dans ce cas, les pièces justificatives sont requises.
Dans son courrier, le locataire précise clairement son adresse, ainsi que la date du jour de rédaction de la lettre et la date du départ du logement, en fonction du délai de préavis. Une fois le document dûment reçu par le propriétaire qui doit en faire un accusé de réception, le locataire ne pourra plus revenir sur sa décision.
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