Estimation Immobilière : Dossier complet
A quoi sert une estimation immobilière ?
L’estimation immobilière sert à estimer le prix auquel un appartement ou une maison va être mis en vente.
Estimation gratuite, en 1h et sans engagement
Cette estimation doit être réalisée correctement pour vendre le bien dans un délai raisonnable.
Par ailleurs, un prix estimé trop bas va faire perdre de l’argent au propriétaire.
Le délai de vente moyen d’un logement est inférieur à 100 jours en France métropolitaine.
Dans les faits, le délai est très variable selon le type de bien et selon la localisation.
Ainsi, à Paris et à Lyon, le délai de vente se situe plutôt aux alentours de 40 jours.
L’estimation immobilière peut également servir à connaitre la valeur vénale d’un bien, c’est-à-dire le prix de vente théorique à un instant donné.
Cette valeur vénale va être utile, pour effectuer une déclaration à l’administration fiscale, dans le cadre d’une donation, d’une succession ou encore pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Comment est réalisée une estimation immobilière ?
Pour effectuer une estimation immobilière, l’évaluateur va regarder le prix de vente des biens immobiliers similaires à votre résidence à l’aide d’une base alimentée par les notaires (Perval) ou par l’administration (Patrim).
Il va également étudier le prix des habitations en vente actuellement dans votre secteur.
Cette première approche va ensuite être affinée grâce à des critères plus précis: état de votre bien, état de la copropriété, situation géographique, équipements exceptionnels…
Les professionnels utilisent une grille, pour approcher au plus juste du bon prix :
- décote jusqu’à 25% pour un rez-de-chaussée,
- plus-value de 5 à 20% pour une vue exceptionnelle
- etc.
Enfin, l’estimation se fait en se mettant à la place d’un éventuel investisseur.
Il est donc nécessaire de déterminer les charges de l’appartement comme les impôts locaux et les apports (loyers, plus-value future).
Les étapes de l’estimation immobilière
| Etape 1 | Etudier les prix de vente de biens similaires. |
| Etape 2 | Pondérer avec les caractéristiques propres du bien. |
| Etape 3 | Se mettre à la place d’un investisseur (estimation des charges et des entrées d’argent). |
Qui peut réaliser une estimation immobilière ?
Estimation immobilière en ligne
Un particulier peut réalise lui-même l’estimation de sa maison, de son appartement ou d’un bureau.
Mais, une telle estimation ne fonctionne pas pour les biens atypiques ou les biens situés dans des secteurs, où le nombre de ventes de biens immobiliers est faible.
De plus, cette méthode est imprécise. Elle a pour objectif de donner une première idée de la valeur de son bien.
Autres avantages de l’estimation en ligne : elle est simple à réaliser, gratuite et rapide.
Le notaire
Vous pouvez également faire appel à un notaire. Cet acteur du secteur immobilier a l’avantage d’être un acteur neutre.
De plus, il est apte à vous donner des conseils juridiques.
En revanche, il va vous facturer des honoraires.
Le montant de ces honoraires est libre et vous sera communiqué avant le début de sa prestation.
Le notaire va vous remettre :
- Soit un avis de valeur ou un certificat d’expertise établi en se fondant sur les ventes effectuées précédemment pour des biens similaires. Pour cela, le notaire utilise notamment la base BIEN en Ile de France et la base Perval sur le reste du territoire.
- Soit un audit complet de la maison. Le notaire va alors se déplacer pour constater l’état de votre bien et son environnement.
Les experts immobiliers
Autre professionnel pouvant effectuer une estimation immobilière : les experts immobiliers.
Certains de ces experts peuvent être agréés auprès des tribunaux. Leur intervention peut donc être utile, en cas de vente liée à un divorce.
Mais, même en cas de vente classique, faire appel à un expert immobilier présente l’avantage d’avoir affaire à un acteur neutre. En revanche, sa prestation est payante.
Enfin, les agences immobilières proposent des estimations gratuites (ce point est à vérifier lors de la prise de rendez-vous).
Ce service permet aux agences de récupérer des mandats de vente. Vous devez donc être vigilant. En effet, certains agents augmentent le prix de vente estimé pour vous avoir comme client. Pour éviter ce biais, vous pouvez demander plusieurs estimations et voir si les résultats sont cohérents.
Acteurs pouvant réaliser des estimations immobilières
| ACTEUR | CARACTERISTIQUES |
| Le propriétaire du bien | Des sites en ligne permettent d’avoir une première idée de la valeur du bien, s’il s’agit d’un bien « classique » situé dans une zone dynamique. |
| Le notaire | Le notaire est un acteur neutre pouvant donner des conseils juridiques, à l’occasion de l’estimation. |
| L’expert immobilier | L’expert immobilier est un acteur neutre. Certains experts sont agréés auprès des tribunaux. |
| L’agent immobilier | Sa prestation est la plus souvent gratuite mais son objectif est de vous faire signer un mandat avec son agence. |
Comment est présentée une estimation immobilière ?
Si vous faites appel à un agent immobilier, le cas le plus courant, pour faire estimer votre bien, ce dernier vous donnera certainement rendez-vous dans son agence pour vous donner oralement une fourchette de prix.
A l’appui de ses dires, vous recevrez également dans la majorité des cas, un compte-rendu d’estimation immobilier.
Ce document va, tout d’abord, présenter la méthode utilisée pour estimer le juste prix de vente de votre habitation.
Puis, il va décrire précisément votre bien et son état ainsi que son environnement proche.
Le compte-rendu va également indiquer le niveau d’intérêt d’un investisseur pour votre bien.
Enfin, le prix de vente préconisé sera indiqué en fin de compte-rendu avec un prix haut et un prix bas.
Petit conseil : si vous avez la moindre question ou la moindre remarque lors de la lecture du compte-rendu, n’hésitez pas à en faire part à l’agent immobilier. C’est l’occasion de vérifier que les échanges avec votre interlocuteur sont fluides avant de signer un éventuel mandat avec ce dernier.
Présentation d’une estimation immobilière
| Etape 1 | Présentation de la méthode d’estimation. |
| Etape 2 | Point sur l’état du bien et de son environnement. |
| Etape 3 | Détermination de l’intérêt du bien pour un éventuel investisseur. |
| Etape 4 | Prix de vente mentionné sous la forme d’une fourchette. |
Votre estimation gratuite et sans engagement ici.
Les outils disponibles sur internet (se loger.com, meilleursagents, Patrim…) pour estimer soi-même son bien sont accessibles gratuitement.
De même, un agent immobilier ne fait en général pas payer sa prestation (à vérifier, lors de la prise de rendez-vous).
Pour une estimation par un notaire, il faut compter entre 250 et 300 €.
Pour un expert immobilier, les tarifs vont de 150 à 1000 € en moyenne.
A l’appui de son estimation, le professionnel remet un compte-rendu d’estimation immobilière.
Il est nécessaire de le lire attentivement afin de comprendre les atouts et les faiblesses de son logement.
Il est également conseillé de demander plusieurs estimations, afin de comparer les résultats.
Plusieurs pistes pour booster la vente d’un bien immobilier : vérifier que le prix correspond aux réalités du marché, proposer des photos de qualité pour inciter les internautes à visiter, réaliser quelques travaux indispensables pour ne pas faire fuir les potentiels acheteurs (mise aux normes de l’électricité, par exemple).
