Compte rendu d’estimation immobilière
Comment se présente un compte-rendu d’estimation immobilière ?
Le professionnel, agent immobilier, notaire ou expert immobilier, va vous faire bien souvent un compte-rendu oral de son estimation.
Il va également vous remettre un rapport écrit, qui doit apporter une véritable valeur ajoutée.
Dans un premier temps, le rapport va détailler la méthodologie utilisée pour estimer la valeur vénale de l’appartement, de la maison, du terrain, du local commercial etc.
Dans un second temps, le rapport va reprendre les caractéristiques de votre bien lui-même :
- surface,
- état des revêtements de sol et des revêtements muraux,
- exposition,
- mode de chauffage,
- etc.
Il va également se référer à l’environnement du bien. Certains points peuvent être positifs comme une gare ou une école à proximité et d’autres peuvent être négatifs, comme une route à fort passage, un vis-à-vis important ou une servitude de passage.
Puis, le compte-rendu va indiquer le mode de calcul utilisé, pour arriver à la valeur vénale de l’habitat.
L’évaluateur va, tout d’abord, se servir du prix de biens similaires vendus récemment dans le même secteur géographique.
Pour cela, l’agence va utiliser des bases de données comme la base des notaires de France, la base Perval. Puis, l’agent va regarder le prix des biens en vente actuellement.
Ensuite, le professionnel de l’immobilier va se mettre à la place d’un investisseur. Il va donc estimer les revenus locatifs potentiellement engendrés par le bien (capitalisation du revenu) et anticiper les flux de trésorerie futurs (discounted cash flow), en prenant en compte le montant des loyers mais également les charges (travaux, impôts locaux…) et la possibilité de faire une plus-value à la revente, dans quelques années.
L’estimation du prix de vente de votre maison ou de votre appartement sera mentionnée en fin de compte-rendu. Bien souvent, l’agence va indiquer une fourchette de prix.
| ETAPE 1 du compte-rendu de l’estimation immobilière | Explication de la méthode utilisée |
| ETAPE 2 du compte-rendu de l’estimation | Caractéristiques du logement |
| ETAPE 3 du compte-rendu de l’estimation | Mode de calcul du prix de vente estimé |
Comment s’assurer de la fiabilité d’un compte-rendu d’estimation immobilière ?
Même si le professionnel suit une méthodologie précise, l’estimation immobilière n’est pas une science exacte. Il est donc important de s’assurer de sa fiabilité.
Dans un premier temps, il est important de bien lire le compte-rendu remis et de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur flagrante, comme un mauvais calcul de la surface habitable.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de consulter le prix de vente des biens similaires au vôtre sur un outil mis en place par le gouvernement, Patrim.
Cet outil est plus fiable que les prix affichés en agence, qui sont les prix avant éventuelle négociation par l’acheteur. Malheureusement, si vous habitez dans un endroit isolé ou dans une habitation hors norme, vous aurez peu d’éléments de comparaison.
L’estimation par une agence immobilière étant le plus souvent gratuite et sans engagement, vous avez la possibilité de saisir deux ou trois agences, afin de comparer les compte-rendu et retenir l’estimation, qui vous semble la plus juste.
Ne retenez pas forcément l’agence vous proposant l’estimation la plus élevée. En effet, certaines agences peu scrupuleuses gonflent les prix estimés, afin de faire signer un mandat exclusif.
Vous pouvez également faire appel à un notaire ou une entreprise d’expertise immobilière.
Ces deux acteurs du marché immobilier ont l’avantage d’être des acteurs neutres. Mais leur expertise est payante, entre 100 et 1 000 € en moyenne.
| METHODE DE VERIFICATION DU COMPTE-RENDU | CARACTERISTIQUES |
| Relecture du compte-rendu | Eliminer les erreurs manifestes |
| Utiliser Patrim | Site officiel permettant de connaitre gratuitement le prix de vente de biens similaires |
| Saisir plusieurs agences immobilières | Possibilité de comparer les compte-rendu |
| Faire appel à un notaire ou à un expert immobilier | Des professionnels neutres mais facturant des honoraires |
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