Estimation immobilière net vendeur : Tout comprendre
Réaliser une estimation immobilière de votre bien immobilier permet indéniablement de lui attribuer un juste prix, celui de sa valeur vénale en comparaison du marché actuel.
Mais, que prend en compte cette évaluation ? Les fameux frais d’agence sont-ils considérés dans cette estimation ? Le prix proposé est-il net vendeur ?
L’estimation immobilière est-elle donnée en net vendeur ?
En règle générale, le prix fourni par l’estimation immobilière n’est pas donné en net vendeur. Concrètement, cela signifie que vous devez ajouter les frais de notaire.
Quand vous signez un compromis de vente, le prix qui apparaît correspond donc à : Prix net vendeur + frais de notaire + frais d’agence.
Tandis que les frais de notaire sont incompressibles et la marge de négociation très faible — ces frais se composent de taxes, d’impôts et d’honoraires encadrés par la loi —, les frais d’agence peuvent être négociés à la baisse.
En effet, ces derniers ne sont pas encadrés sur le plan législatif et chaque vendeur est libre de les négocier avec l’agence immobilière.
En réduisant ces frais d’agence, il est possible dans certains cas de préserver votre prix net vendeur.
Qu’est-ce que le prix net vendeur ?
Ce qu’on entend par prix net vendeur est le montant auquel le vendeur peut espérer toucher au moment de la transaction immobilière.
Cette vente ne comprend pas les frais d’agence, ni les frais notariaux qui sont davantage réservés au propriétaire vendeur.
Le prix net vendeur n’a rien à voir avec les frais de courtage puisque ceux-ci s’appliquent uniquement si vous souscrivez un crédit auprès d’un courtier spécialisé en vue d’un achat immobilier.
Les frais d’agence n’ont aucun lien avec le prix net vendeur puisqu’ils correspondent à la somme que l’agence immobilière va percevoir pour vous représenter dans le processus de vente immobilière.
Des commissions d’agence (librement fixées et exprimées en pourcentage de la valeur de votre bien) s’ajoutent au prix net vendeur, on parle alors de prix de vente du bien.
Ainsi, pour résumer, le prix de vente (global) d’un bien = prix net vendeur + frais d’agence.
Impact des frais de notaire sur le prix net vendeur
Rappelons que le prix total à la charge de l’acquéreur équivaut à : = Prix net vendeur + frais de notaire + frais d’agence.
Comme nous l’avons dit, les frais de notaires sont une somme quasiment incompressible.
Ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix immobilier dans l’ancien et environ 3 % dans le neuf.
Les frais de notaire ont un impact sur le prix net vendeur, c’est pourquoi il convient de les prendre en compte au moment de l’estimation immobilière.
Les principaux bénéficiaires des frais notariaux ne sont pas les notaires comme on pourrait l’imaginer, mais l’État, la commune et le département pour un montant qui avoisine les 4/5e de la somme.
Comment expliquer cela ?
Il suffit de regarder la composition des frais de notaire.
| Composition des frais de notaires | Explication |
| Droits de mutation | Représentant environ 80 % des frais pour l’achat d’un bien dans l’ancien, le département applique ainsi une taxe de 4,5 % du prix d’achat, la commune taxe de 1,2 % tandis que l’Etat réclame 2,4 % de la taxe départementale. |
| Les débours | Ce sont les remboursements des frais avancés par le notaire dans le cadre de la vente (documentation, accès au cadastre, syndic, etc.) |
| Les honoraires | Appelés émoluments, ces tarifs sont fixés par décret de la loi. Ils dépendent de la valeur du bien avec un pourcentage dégressif. |
Quelles agences proposent des commissions faibles ?
En France, le taux moyen pour les frais d’agence tourne autour de 4,87 % de la valeur du bien et peuvent grimper jusque 8 %.
Certaines agences immobilières proposent des commissions réduites pour obtenir un prix net vendeur plus conséquent.
Voici une liste non exhaustive de ces agences immobilières
| Liste des agences immobilières | Taux de commission réduit |
| Proprioo | 1,99 % |
| Immopop | Pas de taux, mais un forfait fixe de 2500 € |
| Equinimo | Commission fixe de 6500 € |
| Oprixfixe | 1,99 % |
| Efficity | 1 % |
| Homki | Frais fixes de 2590 € |
Simuler sa capacité de crédit immobilier
Connaître le prix net vendeur d’un bien immobilier est donc une chose relativement simple, à partir du moment où l’on sait comment s’y prendre. Maintenant il y a une autre donnée qui a une grande importance, c’est le taux d’emprunt en cours sur le marché.
Enfin, il existe pour chaque cas d’acheteur potentiel une capacité d’investissement qui doit être calculée. Elle diffère de bien des manières, en fonction des gens qui souhaitent acheter un bien immobilier en France. Pour les aider, on a mis en place des outils en ligne, qui permettent de simuler un crédit immobilier. Pour réaliser cette estimation, il suffit de cliquer ici et de se laisser guider. Plus d’une centaine de banques sont sollicitées en temps réel pour répondre à une simulation de prêt immobilier pour un foyer. C’est un immense avantage, sachant que jamais on ne prendrait le temps par soi-même de solliciter autant d’organismes professionnels susceptibles de prêter de l’argent dans le but d’acheter un logement.
Il faut donc prendre le soin de répondre à chaque question de la manière la plus précise possible. Ainsi on obtiendra des réponses tout aussi ciblées, correspondant à la situation dans laquelle on est, selon le montant de son salaire, la somme de ses économies, sa situation fiscale… En très peu de temps, donc, on peut obtenir des informations cruciales pour savoir sur quelle somme on peut compter.
Grâce à cette simulation de crédit immobilier, on peut donc plus facilement se projeter, et faire des recherches, sur les sites et auprès des agences immobilières de sa ville, pour dénicher un bien qui corresponde exactement à ce que l’on peut emprunter. De leur côté, les banques préfèrent elles aussi avoir des clients qui sont parfaitement au courant de leurs situations et qui savent combien ils peuvent demander pour investir dans l’immobilier.
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