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Estimation local commercial

L’estimation immobilière d’un local commercial est essentielle pour pouvoir le vendre au prix du marché. En proposant un prix de vente cohérent, la vente est plus rapide.

Elle s’établit en fonction de sa destination, à savoir :

  • Commerce,
  • Bureaux,
  • Restaurant,
  • Profession libérale, etc.

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Comment estimer un local commercial ?

Les critères d’évaluation d’un local commercial

L’estimation immobilière d’un local commercial ne se base pas seulement sur le nombre de m2. Un certain nombre de critères influent sur le prix de vente final.

  • L’emplacement géographique détermine le prix du m2 : On prend en compte non seulement la ville où il est situé mais aussi le quartier voire la rue.

L’accessibilité est également très importante : La proximité d’un arrêt de bus ou d’une station de métro le rendra plus attractif. S’il est situé dans une rue commerçante, il vaudra plus cher que dans une rue plus isolée ou dans une zone rurale.

  • L’état du local est déterminant : Si une grosse rénovation est à prévoir, son prix sera impacté à la baisse d’environ 10 à 30%. S’il faut le rafraîchir, il vaudra 5 à 10% de moins mais s’il est refait à neuf, sa valeur sera de 15 à 20 % de plus que celle du marché.
  • La fonctionnalité constitue aussi un atout : Si le local est situé au 1er ou au 2e étage avec ascenseur, dispose d’un espace de stockage, et est isolé du bruit dans une rue passante, il vaudra plus cher. La présence de parkings, une cave, un jardin constituent des avantages à chiffrer.
  • Le volume joue également dans l’estimation : La possibilité de l’agrandir ou de séparer des espaces pour en faire des bureaux supplémentaires aura plus d’intérêt pour l’acheteur potentiel.
  • L’esthétique est également un critère à prendre en compte.

Méthodes d’estimation d’un local commercial

Il y a plusieurs méthodes de calcul :

Méthode d’estimation immobilière local commercial Description
Méthode par comparaison Comparaison entre des locaux similaires, en prenant en compte les mêmes critères d’évaluation : même surface, même type de local (commerce, bureau…), même quartier.
Méthode par capitalisation de revenu net Cette méthode n’est valable que si le bien est déjà loué. On prend le montant des loyers annuels que l’on divise par le prix d’achat et que l’on multiplie par 100. On divise le montant des loyers annuels par le taux de rentabilité obtenu par le premier calcul et l’on multiplie le résultat par 100 pour avoir le prix de vente.
Méthode par le coût de remplacement On prend en compte la valeur du terrain et le coût de la reconstruction avec des matériaux et des technologies plus performantes. Il faut savoir que cette méthode a tendance à déprécier le bien.
Méthode professionnelle Elle se base sur le chiffre d’affaires et la marge brute annuels réalisés dans le local commercial.

Estimation immobilière pour changement d’usage local commercial

Changement d’usage d’un local commercial

La destination d’usage correspond à ce pourquoi le local a été construit :

  • Un restaurant,
  • Un hôtel,
  • Un commerce,
  • Des bureaux,
  • Une activité artisanale,
  • Un entrepôt.

Le changement d’usage dépend du Code de la construction et de l’habitation. Il faut donc s’adresser au service d’urbanisme de la mairie pour savoir si le local peut changer d’usage.

Changement d'usage

C’est la transformation d’un local d’habitation en local professionnel qui exige une démarche administrative préalable. À l’inverse, aucune autorisation n’est demandée, si le changement d’usage implique la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation.

Un local tout commerces aura bien sûr plus de valeur d’autant que sa valeur d’usage s’exprime en valeur locative au m2.

S’il se trouve en plus dans une copropriété, il faudra aussi consulter le règlement de copropriété.

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Vers qui se tourner pour acheter un local commercial ?

Si vous souhaitez procéder à une estimation pour revendre votre local commercial, peut-être recherchez-vous un nouveau local pour entamer de nouvelles activités ? Si vous habitez sur la côte d’Azur ou si l’endroit vous intéresse, nous avons trouvé une excellente entreprise qui propose ses services afin d’acheter un local commercial à Nice et alentour.

Bien entendu, la région est d’une qualité inestimable lorsque l’on souhaite ouvrir un commerce… Mais la demande est forte. Mieux vaut se tourner vers une agence de confiance qui peut trouver des locaux bien situés et à bon prix. L’agence Liberté Commerce est présente dans la région depuis plus de 20 ans. Cela a permis à ses équipes d’entretenir un réseau énorme. Résultat, on peut avec eux trouver de bonnes offres de location, d’achat, mais aussi de vente de locaux commerciaux variés. Magasins, mais aussi snacks, restaurants, hôtels ou encore bureaux… L’offre est pléthorique et toujours qualitative.

Bien entendu, l’équipe de Liberté Commerce fait son maximum pour faciliter les achats et les ventes. Du conseil pour une recherche efficace à la signature du contrat, tout est fait pour limiter au maximum le stress.

xavier
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Si le local est loué ou si un bail commercial est en cours de signature, sa valeur est égale à 10 fois le montant des loyers annuels nets hors taxes. Il faudra ajuster ce prix avec les autres critères d’estimation. S’il est libre, elle sera plus difficile à obtenir, il faudra alors estimer le montant des loyers annuels.

Un local libre de toute location constitue un risque pour un investisseur car il y aura une période de latence durant laquelle, il paiera son crédit sans encaisser de recettes.

Faire appel à un expert dans une agence immobilière spécialisée est un gage de fiabilité. Non seulement il a l’expérience nécessaire mais en plus il viendra estimer le local commercial sur place.