Estimation valeur immobilière : bien comprendre les enjeux

Bon à savoir

Il faut distinguer la notion d’avis de valeur (ou évaluation), émanant d’une simple agence immobilière, de l’estimation de prix effectuée par un agent expert, inscrit à la Chambre des Experts Immobiliers.

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Objectifs de l’évaluation d’un bien ?

L’objectif de l’évaluation d’un bien est double:

  • Il vous permet, en tant que propriétaire, d’identifier tous les aspects qualitatifs de votre bien en vue d’une transaction future, et de situer concrètement celui-ci dans une échelle de prix ;
  • Il reflète l’expertise locale de l’agent immobilier (par rapport à la concurrence), à qui vous pouvez ensuite confier un mandat exclusif.

 

Cette évaluation, réalisée avec le concours de l’agent immobilier, se décline en deux étapes :

1. Description des caractéristiques de votre bien :

  • Ses indicateurs (ancienneté, matériaux utilisés, surface, nombre de pièces, exposition…)
  • Son environnement spécifique (vie de quartier, proximité des commerces et transports, cabinets médicaux, espaces verts…)

2. Conseils de valorisation du bien et promotion commerciale :

  • photos de qualité professionnelle ;
  • rédactionnel clair et attractif sur la fiche vitrine de l’agence ;
  • diffusion de l’annonce sur le site web de l’agence et sur des portails immobiliers en ligne ;
  • plan marketing personnalisé dans votre quartier (e-mailing, flyer, campagne sms) ;
  • activation de la base de données acquéreurs de l’agence ;
  • compte-rendu de toutes les actions commerciales et sur une page web dédiée du site.

À partir de cette description et des conseils fournis par l’agent, une méthode d’évaluation de votre bien, en trois points, vous est proposée :

Aspect comparatif Votre bien est comparé avec des biens locaux, en vente et vendus, de même catégorie, selon des indicateurs solides : ville, type de bien, année de construction, nombre de chambres…
Aspect subjectif Votre avis personnel sur les atouts de l’environnement et de la construction du bien pèse dans la conclusion de l’évaluation.
Aspect professionnel Les équipes commerciales de l’agence réfléchissent sur la portée de l’évaluation face aux capacités des acquéreurs potentiels.

 

De quoi s’assurer pour la fiabilité ?

Pour que cette méthode vous soit totalement profitable

1. Vous devez intégrer, le fait que, votre bien a acquis une valeur marché qui ne correspond presque jamais à son prix d’achat.

En effet, cette valeur dépend de l’évolution des prix de l’immobilier, de l’offre et de la demande au moment de la mise en vente.

 

2. Le vendeur ayant souvent tendance à surestimer la valeur de son bien immobilier pour des raisons affectives, vous devez faire examiner ce dernier par les yeux d’un acheteur objectif.

Il évaluera la luminosité, l’étage, les éventuelles nuisances (sonores, olfactives, etc.), l’accessibilité, le voisinage, avec la rigueur d’un professionnel.

 

3. Enfin, les éléments pris en compte pour évaluer un bien immobilier peuvent varier en fonction du type d’habitation.

Ainsi, pour estimer un appartement, l’état des parties communes de la copropriété sera déterminant.

Tandis que pour estimer une maison, les éléments extérieurs comme le terrain, le jardin ou une éventuelle piscine pourront faire la différence.

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Dans notre cas de figure, les agents immobiliers rédigent un avis de valeur n’engageant pas (au contraire de l’estimation) leur RC (responsabilité civile professionnelle). On parle néanmoins plus largement d’estimation pour qualifier l’acte d’évaluation d’un bien immobilier.

Oui, et même les parkings ou encore les terrains.

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Basées sur un algorithme, aussi précis soit-il, ces opérations ne prennent cependant pas en compte les évolutions futures (transports en commun, infrastructures…) ou les flux démographiques (densification, paupérisation, ou au contraire gentrification) d’un quartier : la présence d’un agent, qui peut récolter les avis de plusieurs gestionnaires locaux, s’avère alors indispensable.