Qu’est ce que la valeur vénale ? Comment la calculer ?
Quelles sont les différences entre estimation immobilière et valeur vénale ?
La notion de valeur vénale a une définition précise. En effet, selon l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG), la valeur vénale correspond au montant auquel un bien pourrait être vendu à un instant donné, dans les conditions normales de marché.
La valeur vénale est calculée pour un bien immobilier ou un bien meuble, comme une voiture ou une machine-outil.
La notion d’estimation immobilière ne concerne, comme son nom l’indique, que les biens immobiliers : maison, appartement, commerce, exploitation agricole, terrain nu etc. Elle vise à trouver le prix de vente le plus juste.
L’estimation immobilière se fait après une analyse approfondie du bien, de son environnement, du loyer pouvant être perçu, de la potentielle plus-value….
| Valeur vénale | Estimation immobilière | |
| Définition légale | X | |
| Valable pour les immeubles et pour les biens meubles, comme un véhicule | x | |
| Détermination du prix théorique à un instant donné | X | |
| Détermination du prix espéré à la vente | X |
Quels sont les points communs entre estimation immobilière et valeur vénale ?
Le prix de vente estimé et la valeur vénale sont tous les deux calculés en tenant compte du prix de vente de biens similaires et des particularités du bien.
De plus, il est important de réussir son estimation immobilière et la détermination de la valeur vénale du bien.
En effet, estimer correctement le prix de vente permet de vendre au juste prix, c’est-à-dire vendre rapidement sans faire perdre de l’argent au vendeur.
La valeur vénale, quant à elle, doit être déterminée avec précision, afin d’éviter des pénalités par l’administration fiscale, si le bien a été manifestement sous-estimé.
Ainsi, dans le cadre d’une succession, ces pénalités prennent la forme d’une majoration de 40% voire 80%, en cas de manœuvres frauduleuses.
Dans quels cas utiliser la valeur vénale ? Dans quels cas utiliser l’estimation immobilière ?
La valeur vénale est utilisée dans un contexte fiscal. Elle va, par exemple, servir de base pour le calcul des droits de succession ou pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
La valeur vénale a également un intérêt pour les assureurs. Elle leur permet, en effet, de calculer la valeur de remplacement d’un bien détruit.
L’estimation immobilière va être utilisée pour fixer le prix de vente de l’appartement ou de la maison.
Dans le cadre de l’estimation immobilière, il va être tenu compte de la valeur vénale du bien.
Pour cela, des bases comme Patrim permettent de connaitre le prix de vente de biens similaires. L’analyse va ensuite être affinée.
| Valeur vénale | Estimation immobilière | |
| Pour déterminer la valeur à déclarer à l’administration fiscale. | X | |
| Pour calculer la valeur de remplacement d’un bien. | X | |
| Pour mettre en vente un bien immobilier. | Un des paramètres pris en compte, dans le calcul du prix de vente. | X |
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