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Estimation immobilière par la méthode par capitalisation du revenu net

Parmi les techniques traditionnelles pour estimer un bien immobilier, la méthode par capitalisation du revenu net repose sur le fait que le bien en question est lié au revenu qu’il est susceptible de procurer.

Mais comment se décline cette méthode ? Quels sont les détails de cette technique d’estimation immobilière ?

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Taux de rendement et taux de capitalisation

Avant de se lancer dans une explication détaillée de la méthode par capitalisation du revenu net, il peut être utile de s’arrêter sur certains concepts inhérents à cette méthode.

 

Le taux de capitalisation

Quand on parle de taux de capitalisation, cela revient au rapport entre le revenu d’un bien immobilier qui peut procurer un revenu (habituellement un immeuble, des bureaux ou des boutiques) et sa valeur vénale.

Dans le cadre d’une transaction, on fait généralement référence au prix constaté au lieu de la valeur vénale dudit bien.

On parle de taux de capitalisation brut à propos du rapport entre le revenu annuel brut et la valeur vénale.

Le taux de capitalisation net, quant à lui, représente le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut sans charges supportées par le propriétaire) et le prix (ou valeur vénale).

En règle générale, le taux de capitalisation brut est plus élevé à celui de la capitalisation nette.

 

Le taux de rendement

Le taux de rendement est le rapport entre votre revenu (net ou brut) et le prix de revient qui comprend les frais.

On compare souvent le taux de rendement à l’approche d’un investisseur qui va alors comparer la valeur d’un bien au revenu à décaisser pour l’acquérir (prix et frais inclus).

Bon à savoir

Le taux de rendement est généralement utilisé pour l’estimation immobilière en entreprise. Pour déterminer ce taux, il faut aussi prendre en compte l’analyse du marché immobilier.

Le taux de rendement s’exprime selon l’équation suivante :

Tr (taux rendement) = R (revenu net ou brut)/P (prix ou valeur vénale avec frais de mutation).

 

Méthode par capitalisation du revenu net ?

Les revenus nets d’un bien ne sont pas souvent connus avec précision tandis que le loyer (revenu brut) ou la valeur locative du bien sont plus faciles à déterminer.

Enfin, en ce qui concerne les autres biens qui ont déjà été vendus ou un plusieurs fois dans le passé, déterminer le revenu net s’avère relativement complexe.

C’est pourquoi, traditionnellement et pour davantage de pragmatisme, on utilise les revenus bruts au lieu des revenus nets.

Ce revenu brut est composé du loyer sans les charges locatives et sans taxes tandis que le revenu net est la somme qui revient au propriétaire après paiement des charges non remboursées par le locataire.

Dans le cadre de la méthode par capitalisation du revenu net, le loyer se définit comme un loyer sans TVA, sans droits de bail, sans taxe complémentaire et sans charges locatives.

Il ne faut pas oublier de prendre en considération la vacance.

Bon à savoir

La méthode par capitalisation du revenu net s’exprime par la formule suivante :

V (valeur vénale) = R (revenu)/t (taux de capitalisation).

À noter que la méthode par capitalisation du revenu net varie en sens inverse de la classe d’un bien : plus celui-ci s’avère de grand standing ou haut de gamme, plus le taux de capitalisation est faible.

Le taux de capitalisation peut être élevé pour un bien vétuste, car ce genre de bien requiert de gros travaux et la valeur vénale est donc réduite.

 

Avantages et limites de la méthode par capitalisation du revenu

AvantagesInconvénients
S’emploie pour les immeubles loués ou qui ont vocation à l’être.Cette méthode est difficile à apprécier, car elle repose sur les loyers.
Se rapproche de la méthode par actualisation des cash-flows.Fiabilité moins bonne pour les biens qui relèvent des faibles.
Méthode + simple que la méthode par actualisation (calculs simplifiés).Ne s’applique pas aux locaux vides ni aux biens qui ne génèrent pas de revenus (résidence secondaire ou un château par exemple).

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Une juste évaluation qui correspond aux charges de gestion locative doit alors s’appliquer au revenu net.

La vacance peut être traitée de 3 façons :

  • Vacance temporaire : aucune correction nécessaire ;
  • Vacance prolongée : estimation chiffrée nécessaire des répercussions sur les charges et les revenus ;
  • Vacance structurelle : un taux de vacance est alors défini, ce qui diminue la base du revenu à capitaliser.