Quels modèles d’estimation immobilière existent ?
Comment estimer votre bien immobilier ?
L’estimation d’un bien immobilier repose sur plusieurs critères, émotionnels et affectifs certes mais aussi et surtout selon les réalités du marché et de ses paramètres techniques (sa situation géographique, ses caractéristiques…).
Plus l’estimation sera juste et plus le bien se vendra rapidement. Peut-on trouver un modèle d’estimation immobilière et que contient-il ?
L’estimation immobilière : les modes de calcul
Il n’existe pas véritablement de modèle d’estimation immobilière.
Les professionnels de l’immobilier utilisent en fait plusieurs méthodes de calcul dont ils recoupent les résultats.
La valeur foncière
La valeur foncière est le montant que vaut votre bien en regard du fisc.
Le gouvernement a d’ailleurs mis en place une application destinée à connaître la valeur foncière de tous les biens recensés en France.
Elle compile ainsi l’ensemble des ventes réalisées au cours des cinq dernières années.
Il est désormais possible de faire votre demande de valeur foncière en ligne.
La valeur par comparaison
On peut aussi déterminer la valeur de son bien en comparaison avec d’autres biens similaires.
Il faut pour cela qu’il soit situé dans la même ville, le même quartier, voire la même rue. Il faut aussi prendre en compte :
- le type d’immeuble,
- le type de logement (surface, état, prestations)
- les éventuels travaux,
- les résultats des diagnostics obligatoires.
Un outil de valeur par comparaison a été mis au point pour calculer la valeur d’un bien en ligne.
Le prix au m2
L’analyse du marché dans le neuf et l’ancien permet d’évaluer l’évolution des prix, le volume des biens mis en vente, le type d’occupation (location ou non) et la capacité financière des ménages.
Le prix du m2 par région et type de bien sert de base à l’estimation.
Exemple de calcul du prix de vente d’un bien immobilier
| Prix de vente souhaité | 253 890 euros |
| Prix au m2 | 3255 euros |
| Surface | 78 m2 |
| Travaux de copropriétés votés | 16 000 |
| Travaux dans logement | 15000 |
| Situation, disponibilité, négociation | + ou-10% |
| Estimation du prix de vente | 200 601 euros |
L’analyse financière
Cette méthode de calcul permet de mettre en avant la rentabilité d’un logement pour un investisseur.
Le prix est calculé sur la valeur locative, c’est-à-dire les loyers générés par une location.
Exemple de calcul
| Loyers annuels au prix du marché | 21 000 euros |
| Charges et taxes | 2500 euros |
| Revenus bruts | 18500 euros |
| Rentabilité | >3% |
| Valeur financière après travaux éventuels | 590 000 euros |
Les critères de base de l’estimation du bien
Pour justifier sa valeur immobilière, le vendeur doit prendre en compte des critères de base, et commencer par décrire :
Le terrain
Pour décrire le terrain, on s’appuie sur les informations cadastrales :
- la situation géographique,
- le vis-à-vis et sa description,
- la possibilité ou non de surélever la construction,
- l’orientation du terrain,
- une cession éventuellement prévue,
- la largeur de la façade,
- la situation du terrain par rapport aux règles d’urbanisme,
- L’accès direct ou la présence d’une servitude.
Les équipements
Les équipements influent aussi sur la valeur du bien :
- La voirie : tout à l’égout, branchement EDF, eau, gaz de ville, éclairage public,
- Les aménagements paysagers,
- La proximité de parkings,
- Les équipements : loisirs, hôpitaux, crèche, écoles, universités, médecins, centres commerciaux, transports, axes routiers, agglomérations…
- Le style des constructions environnantes,
- Les nuisances éventuelles.
La construction
Les caractéristiques de la construction servent de base à l’estimation du bien mais aussi à la rédaction de l’annonce.
| Adresse du bien | Rue, quartier, ville, |
| Type de bien | Maison, appartement, neuf ou ancien |
| Nombre de pièces | Studio, T1, T2, T3… |
| Nombre de niveaux | 1, 2, … |
| Standing | Bon, moyen, très bon |
| Les extérieurs | Mitoyenneté, piscine, gardien, parking, cave… |
| Le type de chauffage | Individuel, collectif |
| Surface | Habitable, terrain, garage, véranda, terrasse, dépendances… |
| L’état des pièces (salon, cuisine, chambres, salle de bain) | A rénover, correct, neuf |
Le calcul de la surface du plancher
La surface du plancher ou surface habitable est le nombre de mètres carrés déduction faite des surfaces occupées par les murs, la cage d’escalier, les gaines, les embrasures des portes et des fenêtres, les hauteurs de plafonds inférieur à 1.80 m.
Dans une copropriété, on calcule cette surface selon la loi Carrez : les balcons, loggias, terrasses, caves, garages et jardins sont donc exclus. Mieux vaut faire venir un expert.
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