Comment se passe une estimation immobilière ?
Une estimation immobilière a pour but de valoriser votre bien à son prix réel en fonction du marché immobilier.
Certes, cette étape n’est pas obligatoire quand vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement, mais cela vous aide grandement à vendre au mieux, à un tarif raisonnable et raisonné.
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Étude des documents
La première étape consiste à l’établissement d’un contrat entre l’expert immobilier (ou une agence immobilière, ou encore un notaire) et le client.
Dans ce contrat est clairement indiqué le déroulement de l’estimation immobilière, mais aussi le délai nécessaire pour le montage du dossier et enfin le tarif de ses honoraires.
Plusieurs documents sont nécessaires pour mettre en place cette démarche :
- Le titre de propriété ;
- Documents relatifs à la construction (permis de construire, plans, actes de servitude) ;
- Documents en ligne avec l’occupation des sols : taxe foncière, taxe d’habitation, assurance ;
- Diagnostics immobiliers ;
- Devis et factures pour travaux réalisés ou envisagés (peinture, isolation, réseau électrique ou gaz, etc.)
Analyse et étude du bien immobilier
En se basant sur tous ces documents, l’estimation immobilière peut commencer.
L’expert, ou le notaire (ou l’agent immobilier) visite alors votre bien et réalise une analyse technique de la construction, s’assure de la conformité de l’habitation en fonction des normes en vigueur.
Ce professionnel vérifie ensuite que tous les éléments des documents reçus sont conformes avec votre bien : surfaces au sol, travaux réalisés, etc.
En parallèle, l’estimation immobilière s’effectue en s’appuyant sur des données empiriques, des données objectives comme le PLU (plan local d’urbanisme) et les autres variables économiques, réglementaires et environnementales issues de votre commune.
Enfin, l’étude du marché immobilier local permet d’avoir un aperçu concret des tarifs pratiqués pour un bien similaire dans la même zone géographique où se trouve votre logement.
La méthode d’évaluation
À partir de toutes ces informations, et après étude de votre bien, il convient alors de choisir la méthode d’évaluation pour faire l’estimation immobilière.
Voici les possibilités possibles
| Méthode d’évaluation | Description |
| Méthode comparative | Le prix du bien est déterminé en s’appuyant sur des exemples de transactions passées sur un bien identique dans votre commune |
| Méthode locative | Le prix est fixé en fonction de sa valeur locative et du possible rendement locatif. |
| Estimation « à dire d’expert » | Expertise reposant sur expérience du professionnel et des situations identiques rencontrées au cours de sa carrière. |
| Valeur de remplacement | Valeur estimée en s’appuyant sur le prix du terrain + coûts de reconstruction d’un bien similaire. |
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L’estimation immobilière peut se faire alors en se reposant sur une seule de ces méthodes ou en en confrontant plusieurs afin d’affiner le résultat.
Montage du dossier
Enfin, l’estimation immobilière se conclut par le montage du dossier d’évaluation.
Avec photos et calculs à l’appui, ce dossier indique la valeur estimée du bien immobilier.
Il est remis en main propre au client.
Le coût d’une estimation immobilière
En fonction du type de bien immobilier, de sa situation géographique et d’autres éléments, sans oublier la qualité de la personne qui réalise cette estimation — notaire, ou expert indépendant, ou agent immobilier — les prix peuvent varier du simple au triple, à savoir entre 300 et 1800 €.
Il importe de fournir en amont tous les documents nécessaires, cela évitera au professionnel de faire les recherches par lui-même et de vous facturer ce temps.
À noter que cette estimation peut être gratuite si vous passez par le biais d’une estimation en ligne via des sites spécialisés.
Récapitulatif des conseils pour réussir l’estimation immobilière
| Conseils | Détails |
| Estimation du bien | Plus le professionnel est expérimenté, plus la marge d’erreur est faible. L’estimation repose sur environ 50 critères plus ou moins importants. |
| Définir l’objectif de la vente | Urgent ou non ? dans quel cadre intervient l’estimation ? (divorce, séparation, succession, sortie d’indivision) |
| Évaluer la demande | Vérifier la demande pour le type de bien et identifier son intensité. |
| Analyser la concurrence | S’assurer d’être dans la normalité des prix |
| Décider d’un positionnement | Comparer les prix pratiqués pour un même bien |
| Déterminer un prix | Fixer un tarif en dessous d’un seuil psychologique. |
Une estimation immobilière, quel que soit le motif, est essentielle pour avoir un avis objectif et identifier avec précision le prix de votre bien.
Même si les méthodes de calculs et d’évaluation varient, il ne faut pas oublier de prendre en compte la valeur sentimentale du vendeur et celle du potentiel acquéreur.
Un compromis entre méthodes rationnelles et méthodes subjectives permet de réussir une estimation immobilière juste.
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Appelé Plan Local d’Urbanisme, c’est un document de référence utilisé par tous les usagers, particuliers ou professionnels, publics ou privés dans le cadre d’un projet de construction (ou d’aménagement).
Liste des principaux diagnostics:
- le diagnostic AMIANTE,
- le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF,
- le diagnostic PLOMB,
- le diagnostic ÉLECTRICITÉ,
- le diagnostic ERP,
- le diagnostic GAZ,
- le diagnostic TERMITES,
- le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- le diagnostic MÉRULE
- le diagnostic MÉTRAGE LOI CARREZ.
Il est possible de réaliser une estimation immobilière dans ce cas à condition que le ou les locataires en soient informés au préalable.
Une décote est toujours possible sur un logement déjà loué.
