DemenageurEstimation immobilièreQu'est-ce qu'une estimation immobilièreDéroulementComment faire une bonne estimation immobilière

Comment faire une bonne estimation immobilière ?

Au préalable, il s’agit de savoir ce que l’on entend par une bonne estimation immobilière.

Bon à savoir

Quand le prix proposé par le vendeur est en adéquation avec le prix consenti par l’acquéreur pour réaliser une transaction immobilière dans les meilleurs délais, on peut conclure qu’une bonne estimation a été réalisée en amont.

Estimation gratuite, en 1h et sans engagement

Comme l’estimation immobilière n’est pas une science exacte, mais un avis consultatif basé sur des informations croisées à l’instant T de la valeur d’un bien, le vendeur se voit proposer une fourchette budgétaire entre prix d’appel ou de présentation et prix réel, celui qui validera la vente effective du bien.

Selon une récente étude, la marge de négociation constatée sur le prix de vente n’est que de 4 % par rapport au prix affiché.

Cela indique d’une part que dans l’esprit des vendeurs, les prix sont fermes et d’autre part, que devant la pénurie de biens dans certaines zones géographiques, les acheteurs renoncent à négocier.

L’estimation immobilière consiste donc à définir le prix le plus juste pour vendre rapidement  un bien au prix du marché.

 

Comment un bien immobilier est estimé ?

Fixer un prix de vente est le cœur de métier du professionnel de l’immobilier qui doit utiliser tous les outils d’analyse et son expérience pratique pour réussir une vente qui satisfasse vendeur et acheteur.

Bon à savoir

Le 1er indicateur brut est la surface habitable, ainsi pour l’achat d’un appartement en copropriété (Cf la Loi Carrez du 18 décembre 1996, qui exige de mentionner la surface du logement), il y a un prix moyen donné au m2, obtenu par comparaison d’un bien similaire vendu localement, lui-même corrélé à un territoire, une ville, un quartier ou une rue.

Bien évidemment d’autres facteurs rentrent en ligne de compte dans l’estimation d’une habitation.

 

Quels sont les indicateurs d’estimation d’un bien ?

Données internes Données externes
Son état général en observant ses atouts architecturaux et/ou son agencement intérieur, la qualité des matériaux employés. Comparatif à un bien similaire dans le même secteur
Nombre de chambres impliquant la composition de la cellule familiale : l’acheteur à 90% ressemblera au vendeur. Démographie locale et statistiques socio-économiques.
Les défauts souvent liés à l’année de construction ou le manque d’entretien. L’état du marché : ralentissement ou croissance, Curseur entre l’offre et la demande conjoncturelles ou structurelles
Les équipements intérieurs et des commodités comme par exemple la présence de la fibre optique Proximité des écoles, commerces, cinémas, théâtre, complexes sportifs, bibliothèque/médiathèque, centres médicaux, parcs.
Sécurisation de l’habitation Infrastructures dans les transports
Etat général et gestion des parties communes (quand il s’agit d’appartement) Evaluation du dynamisme économique de la ville ou du territoire. Projets d’urbanisme
Surface du terrain et son aménagement pour une maison Raccordement ou non au réseau des eaux usées

 

Quelles autres variables impactent le prix ?

  • La vue sur un monument ou un paysage permet de valoriser le prix au m2 de 5 à 20%
  • Une orientation qui rend le logement lumineux. Une orientation Sud-Est ou Sud-Ouest peut valoir 3 à 5 % de plus que celui exposé plein nord.
  • L’étage (ascenseur ou non)
  • La présence d’une terrasse
  • Côté rue ou côté cour. Etc.

Estimation gratuite, en 1h et sans engagement

 

Outils complémentaires d’évaluation d’un bien : deux administrations à votre service.

Pour consolider l’estimation d’un bien à vendre, des données statistiques nationales sont réalisées par :

  • Le Conseil supérieur du Notariat qui collecte, centralise et diffuse les données nationales de toutes les transactions immobilières. Un rapport est fait chaque année.
  • La direction générale des finances publiques (DGFF) grâce à son fichier appelé « Patrim Usager ».

Bien évidemment, ces bases de données statistiques utilisées également par les professionnels de l’immobilier, ne valent qu’a posteriori.

Bon à savoir

Pour des opérations d’investissements spéculatives, ou même pour anticiper les fluctuations du marché, ce type d’informations n’est que consultatif. 

 

Dans quel contexte fait-on une estimation immobilière ?

On peut identifier 3 cas, où il est nécessaire de connaître la valeur marchande de son bien immobilier:

  • Vous souhaitez le vendre.
  • Vous devez réactualiser votre police d’assurance, en cas d’agrandissement de surface, de mise en valeur du bien.
  • L’Administration fiscale vous le demande afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune ou bien encore quand elle veut connaître le rendement locatif quand il s’agit d’immeuble par exemple.

Dans ce dernier cas, on parlera davantage d’expertise immobilière.

 

xavier
Les derniers articles par xavier (tout voir)

La majorité des agences vous proposent de réaliser une estimation immobilière gratuite si vous décidez de vendre votre bien par la dite agence.

Ce rapport reprend tous les éléments qui ont été retenus par l’agent pour fonder son estimation de votre bien immobilier. Ce rapport, est fourni par l’agent à la suite de sa visite du bien immobilier.

Pour s’assurer d’avoir l’estimation immobilière la plus fiable possible, il est conseillé de passer par un agent plutôt que par un site en ligne qui font souvent l’impasse sur des éléments importants du bien immobilier.