Estimation immobilière définition
L’estimation immobilière est un calcul permettant de fixer le prix rationnel et homogène d’un bien immobilier à partir de données hétérogènes à un instant T.
Quelles données sont prises en compte dans une estimation immobilière ?
Ces données sont de 3 ordres :
- Physiques : la nature du bien, sa surface totale, ses qualités et défauts, son état général, sa conformité aux normes en vigueur, la qualité des matériaux de construction et d’aménagements intérieurs, son potentiel de transformation, sa localisation, les infrastructures, le voisinage, les nuisances éventuelles ou un environnement esthétique…
- Juridiques : Le zonage ou le COS (Coefficient d’occupation des sols) déterminant pour une construction le nombre maximal de m². Cet indice influera sur la valeur foncière du terrain nu puis impactera la valeur du bâtiment une fois construit.
Le mode d’occupation du bâtiment (loi de 1948) habitation, bureaux, commerce, exploitation agricole.
Le risque possible d’une vente cassée par les administrations grâce à leur droit de préemption. En milieu urbain c’est la municipalité, en milieu agricole la SAFER.
- Economiques : Le stock de biens disponibles, position du curseur entre l’offre et la demande, les taux d’intérêts, les facilités d’accession aux emprunts, la fiscalité, de nouvelles normes qui impactent le prix, le PIB de la région grâce à ses pôles d’activités économiques : zones en croissance ou sinistrées, etc.
Une estimation immobilière repose sur une combinaison d’éléments liés à la micro et la macro-économie.
Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est dynamique avec « un volume de transactions de 1 020 000 transactions réalisées sur douze mois à fin juillet 2019 (+ 7% sur un an)» Rapport des Notaires de France.
Ce record des ventes s’explique par la baisse du coût des crédits, l’allongement de la durée des prêts qui ont rendu solvables les primo-accédants.
Mécaniquement, la demande étant forte, on constate une inflation des prix, particulièrement dans l’ancien dans des villes moyennes et autres métropoles qui sont devenues des zones en tension.
La région parisienne est particulièrement touchée par cette hausse de prix de l’immobilier, avec une augmentation de 4,7 % pour les appartements et de 2,1 % pour les maisons.
A partir de cet état des lieux, nous pouvons conclure qu’estimer un bien immobilier permet aussi de se saisir plus d’opportunités et d’élaborer une stratégie prédictive pour des plus-values futures avec le risque évident que cela comporte.
Investir dans la pierre à n’importe quel prix participe t-il à la création d’une bulle immobilière ?
En effet, le risque principal étant la création d’une bulle qui éclaterait en raison d’une crise monétaire internationale (pénurie d’énergie pour faire tourner la planche à billets), la valeur d’un bien immobilier s’effondrerait-elle ? Faudrait-il plus de la même monnaie pour acheter le même mètre carré, avec quel taux d’effort (de travail) ?
Que vaut la valeur intrinsèque d’un bien immobilier ?
Finalement, on peut conclure qu’une estimation immobilière représente 2 unités de mesure à l’instant T un prix relatif et une valeur d’usage, soit le « cumul des bénéfices (matériels et immatériels, quantitatifs et qualitatifs) ».
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