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Estimation immobilière par ville : Comment faire ?

A quoi sert une estimation immobilière par ville ?

Le prix moyen au m² en France est d’environ 3500 € pour les appartements et 1880 € pour les maisons. Mais, ce prix varie beaucoup selon les villes.

Ainsi, à Paris, le prix moyen au m² dépasse les 10,000 € alors qu’à Marseille, il est d’environ 2,500 € pour les appartements et 3,500 € pour les maisons.

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Au Havre, à Saint-Etienne, au Mans, les prix sont inférieurs à 2000 € le m².

En trouvant l’estimation immobilière de votre ville, vous allez donc pouvoir avoir une idée de la valeur de votre habitation dans votre secteur géographique.

Prix moyen au m² des appartements Prix moyen au m² des maisons
France 3500 € 1880 €
Fourchette haute (Paris) Supérieur à 10 000 € Supérieur à 10 000 €
Fourchette basse (Havre, Saint-Etienne, Le Mans…) Inférieur à 2000 € Inférieur à 2000 €

 

Comment effectuer une estimation immobilière par ville ?

De nombreux sites internet gratuits permettent de consulter le prix au m² dans les villes françaises.

Ce prix est calculé selon une base de données actualisée en temps réel. C’est, par exemple, le cas de SeLoger.com

Pour une plus grande précision, vous pouvez vous fier aux prix médians des biens vendus dans votre commune.

Bon à savoir

Cette information est notamment disponible sur le site notaire.fr. Ce site a l’avantage d’effectuer les calculs à partir du prix réel de vente mentionné dans les actes officiels et non du prix affiché en agence avant négociation.

 

Pourquoi préférer le prix médian au m² au prix moyen au m² ?

Le prix médian signifie que 50% des biens se situent au-dessus et 50% en dessous.

Cela permet de ne pas tenir compte des prix de vente des biens hors normes, les habitations où tout est à refaire ou au contraire les résidences de prestige.

 

Quelles sont les limites d’une estimation immobilière par ville ?

Une estimation immobilière par ville est intéressante pour avoir une première idée de la valeur vénale de son bien immobilier. Mais, une telle approche a de nombreuses limites.

Dans les grandes agglomérations, le prix du m² dépend beaucoup des quartiers. Ainsi, le coût moyen au m² d’un appartement est d’environ 4500 € à Lyon. Mais, selon le site Les Meilleurs Agents, il varie de 3330 € à 6090 €, selon les adresses.

Par ailleurs, si votre résidence se trouve dans une petite commune ou en zone rurale, où le marché immobilier est peu dynamique, le prix au m² ne va pas refléter la réalité, car, ce prix sera calculé sur une base trop restreinte.

D’ailleurs, les notaires ne publient pas de prix médian au m², lorsque le nombre de transactions est inférieur à 20 par an.

Autre inconvénient d’une estimation immobilière par ville : le prix au m² moyen ne tient pas compte de l’état de votre bien et de ses particularités propres.

Ainsi, un vis-à-vis va dévaluer le coût alors qu’une grande terrasse en centre-ville est un facteur valorisant fortement un appartement.

De plus, le nombre de m² n’est pas un critère précis. En effet, pour un petit logement, passer de 20 à 30 m² a un impact fort.

En revanche, pour une grande maison, passer de 200 à 210 m² a une importance limitée.

Le prix au m² par ville est un premier indicateur pour estimer son bien immobilier.

Mais avant une éventuelle mise en vente, il va être nécessaire d’affiner cette approche en faisant faire une estimation par un professionnel (agence immobilière, notaire ou expert immobilier).

Cas de figure Solution
Prix au m² différent selon les quartiers, dans les grandes agglomérations. Des sites d’estimation immobilière en ligne proposent une carte des prix par adresse.
Pas de données en zone rurale. Possibilité de consulter le prix moyen au m² dans son département.
Pas de prise en compte des caractéristiques du bien. Faire estimer son bien immobilier par un professionnel.

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xavier
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