Estimation immobilière à partir du cadastre
Peut-on estimer un bien immobilier à partir du cadastre ?
Le cadastre permet d’obtenir la surface cadastrale d’un bien, qui a dû être impérativement déclarée avant la construction du bien pour l’obtention de son permis de bâtir.
Ce type d’information est disponible en ligne gratuitement sur le site du cadastre directement.
Ces informations ont le mérite d’être objectives et officielles, car elles ont été validées par l’administration du cadastre ; elles peuvent donc servir de base pour une estimation immobilière.
Il est possible de se baser sur les informations de cadastre pour réaliser une estimation dans un autre contexte, via un site web, une agence immobilière, un notaire ou un expert immobilier.
L’accès à ces données sera précieux pour réaliser une nouvelle estimation.
Ces informations permettent de déterminer le revenu cadastral d’un bien, c’est-à-dire sa valeur pour la location.
Des informations sur les revenus antérieurs peuvent être obtenues auprès du cadastre.
Un simple calcul permet d’obtenir un revenu cadastral actuel en ajoutant une indexation au revenu antérieur, ainsi que 40% d’éventuels frais de travaux par rapport au prix de location sur une année.
Quels critères sont pris en compte lors d’une estimation immobilière ?
Un bien immobilier est normalement comparé avec d’autres biens pour déterminer un possible prix de vente.
D’éventuels prix de vente antérieurs peuvent être utiles dans le cadre de ce type d’estimation, mais l’estimation doit intégrer une plus-value, qui doit se baser sur les prix de vente en vigueur au moment de l’estimation ou de la vente potentielle.
Pour réaliser une estimation, certaines informations sont nécessaires. Cela inclut une description du bien, sa nature, sa superficie et le nombre de pièces et d’étages qu’il comprend.
La situation géographique de l’habitation est également déterminante dans le cadre d’une estimation, car un même type de bien ne sera pas vendu au même prix partout.
La qualité d’une construction est également déterminante pour obtenir une valeur de vente objective.
Les travaux de rénovation ou d’éventuels dégâts influenceront également la valeur du bien immobilier.
En dehors de l’estimation par région, certains facteurs relatifs à la situation géographique à proximité du bien peuvent avoir une influence ; une maison loin des commerces et des transports en commun perdra de sa valeur par exemple.
Des habitations avec des charges importantes, par exemple si l’isolation des pièces laisse à désirer, ou si aucun ascenseur ne permet d’accéder à l’étage, influenceront une estimation négativement.
Mais une situation agréable, avec beaucoup de soleil, ou près de la mer, est encore un facteur qui permettra à l’estimation d’être revue à la hausse.
Quelles plateformes sont proposées par l’État pour estimer un bien immobilier
Le département économique du gouvernement français propose un site web gratuit, dénommé Patrim, qui permet d’obtenir une évaluation de la valeur foncière, en accédant aux informations de vente pour les cinq années précédentes.
Une identification au moyen d’un identifiant fiscal officiel est toutefois nécessaire pour bénéficier du service.
Ces informations comportent une certaine autorité par rapport à d’éventuelles contestations du fisc par rapport à la valeur vénale d’un bien immobilier.
Le site web permet d’utiliser l’intégralité des informations de vente immobilière que possède le fisc. Ce service utilise une carte de localisation pour vous aider à déterminer le prix du bien.
Cette même plateforme est également proposée par le service public de l’État, car elle permet encore d’accéder à toutes les informations de transactions immobilières qui ont été déclarées administrativement, sans qu’elles soient exclusivement de nature fiscale.
Il ne s’agit en réalité que d’un simulateur. Son résultat aura une certaine valeur pour les autorités de l’État, mais une expertise pourrait en contredire le résultat.
Ce simulateur permet en tout les cas de comprendre le raisonnement que suivront ces autorités officielles pour déterminer la valeur vénale d’un bien.
Une autre site émanant de l’État est encore le site « Cessions », où toutes les ventes ayant été effectuées par la Direction de l’immobilier sont répertoriées.
Ce site n’est pas à proprement parler une plateforme d’estimation, mais il permettre de comprendre la réalité des lois qui influencent le marché immobilier.
Les ventes répertoriées sont consécutives à des politiques spécifiques de l’État pour influer directement sur le prix de l’immobilier.
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