Estimation immobilière pour succession : Comment ça marche ?
Après un décès, il arrive fréquemment que les successeurs doivent décider du sort du bien immobilier que le défunt occupait.
Il faut alors évaluer ledit bien, quel que soit le type (maison, appartement, studio ou même local professionnel).
Cette évaluation est obligatoire et exigée par les services des impôts puisque c’est à partir de cette évaluation que l’administration fiscale pourra déterminer les droits de succession.
Mais comment réaliser une estimation immobilière pour succession ? Pourquoi est-ce si essentiel que le montant soit le plus juste possible ?
Comment faire pour l’obtenir ?
Réaliser une évaluation immobilière dans le cadre d’une succession s’intègre dans un processus relativement complexe où s’entrecroisent les secteurs du droit, du juridique et de l’immobilier.
Faire appel à un notaire
C’est pour cette raison évidente que faire appel à un notaire s’avère extrêmement judicieux.
En effet, ce professionnel maîtrise à la perfection les droits de l’immobilier et du droit.
À noter que l’intervention d’un notaire pour une succession comprenant un bien immobilier d’un montant égal ou supérieur à 5000 € est obligatoire !
Il ne faut pas oublier, non plus, que l’intervention du notaire est obligatoire aussi s’il existe un testament ou encore une donation entre époux.
A l’occasion d’une succession, il faut définir la valeur du bien immobilier.
On parle alors de valeur vénale qui exprime simplement le prix de vente auquel un futur acheteur pourra acquérir le bien.
L’estimation immobilière chiffrée par un notaire est souvent reconnue comme la plus fiable puisque ce professionnel et expert en immobilier enregistre tous les jours des ventes immobilières.
Il est l’intermédiaire dans tout le processus de vente entre les héritiers et les propriétaires ainsi qu’avec l’administration fiscale.
Déroulement de l’expertise avec un notaire pour une succession
Avant toute chose, le notaire liste les personnes à contacter et qui sont destinées à recueillir la succession ainsi que leurs droits.
C’est alors là qu’il dresse un premier bilan complet et à jour du patrimoine du défunt.
2 options s’offrent au notaire pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession :
- Il notifie les héritiers d’un document appelé « certificat d’expertise » ou encore « avis de valeur ». Ici, le bien a été estimé sans prendre en considération la situation géographique précise du bien, en se basant seulement sur des outils en ligne.
- L’autre solution est d’obtenir une expertise précise et détaillée du bien immobilier. Chaque notaire possède à son actif des bases de données en ligne mises à jour en temps réel (bases BIEN ou PERVAL).
Quel est le coût d’une estimation par un notaire en cas de succession ?
Le prix d’une estimation immobilière dans le cadre d’une succession varie évidemment en fonction du type de bien, mais aussi du temps mis par le notaire pour mener la succession à son terme.
D’autres critères peuvent entrer en jeu comme les recherches techniques éventuelles, la notoriété du notaire, la situation géographique, etc.
Mais la fixation du coût pour une estimation dans ce type de circonstance demeure cadrée. La législation française fixe des barèmes stricts par rapport à la somme que les héritiers devront fournir au notaire pour la rédaction de la déclaration de succession.
Quoiqu’il arrive, le notaire ne peut recevoir un montant supérieur à 0,434 % de la valeur du bien si celui-ci dépasse les 30 000 €.
Pourquoi est-il important qu’elle ne soit ni sous-estimée ni surestimée ?
Il est très important que l’estimation du bien immobilier soit la plus juste dans le cadre d’une succession. En effet, les héritiers peuvent ainsi éviter un redressement fiscal.
Même si l’évaluation immobilière est totalement libre en France, l’administration fiscale se réserve toujours le droit de contester ladite évaluation pour recalculer les droits d’enregistrement qui peuvent être majorés d’intérêt de retard.
Une surestimation ou une sous-évaluation peut alors coûter très cher.
| Type d’évaluation en cas de succession | Explication |
| Surévaluation | Un bien évalué trop à la hausse augmente les droits de succession, surtout si le bien se vend finalement à un prix inférieur au prix estimé. |
| Sous-évaluation | Si vous êtes de bonne foi, le fisc peut vous demander de payer la différence et des intérêts de retard.
Si vous faites preuve de mauvaise foi, le risque de payer une pénalité de 40 % sur la base d’un supplément dû est possible. Cette pénalité peut atteindre jusqu’à 80 % dans certains cas. |
Faut-il passer par un notaire ou une agence ?
| Notaire | Agence immobilière |
| Estimation reconnue comme la plus fiable, car le notaire dispose de nombreux outils officiels | Solution la plus populaire, car l’agence immobilière dispose de tous les critères pour estimer un bien immobilier |
| Dispose d’une expertise en droit et en immobilier | Connaissance réelle du marché immobilier local |
| Opération rentable pour le client | L’agent immobilier est aussi un négociateur immobilier. |
Pourquoi faire appelle à un expert immobilier ?
La vente d’un bien immobilier doit se faire dans les règles, afin que le propriétaire ait le maximum d’argent sur la vente de son bien. C’est pour cela que l’expert immobilier va pouvoir évaluer le bien en fonction de sa composition, sa qualité, son entretien, son secteur, sa qualité, son appréciation par rapport au marché ou encore son environnement. Plus le bien est grand, alors plus l’expert immobilier devra rester sur le lieu. Le coût que vous allez devoir débourser sera donc plus élevé.
Il est très important que vous fassiez une évaluation de biens immobiliers avant de le vendre, afin d’être sûr du prix. Les experts immobiliers sont dans toute la France, que ce soit à Paris ou dans le sud de la France. En ce qui concerne l’évaluation du bien, l’expert immobilier fait une visite détaillée de la maison tout en réalisant un diagnostic. Par la suite, il fait un dossier avec toutes les informations pour aider le propriétaire à vendre son bien. L’expert immobilier est donc là pour faire en sorte que le propriétaire vende son bien le plus rapidement possible, tout en respectant les critères du marché de l’immobilier.
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